賃貸借物件(貸事務所、貸店舗、賃貸マンション、アパートなど)のトラブル、明け渡し請求、立ち退き料
弁護士による建物賃貸借契約の相談 賃貸借契約終了の正当事由と立ち退き料
内藤寿彦法律事務所
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弁護士内藤寿彦
 (東京弁護士会所属)
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2012/08/01
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2016/10/20
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  手続の簡単なご説明
 

手続きの流れ
 1.相談
 2.催告と解除の通知
 3.裁判
 4.強制執行

  解決までにどれだけ時間がかかりますか
  私(依頼者)も裁判所に行くのですか
   
 

※ここでは家賃滞納を原因とする賃貸借契約の解除、裁判、建物明け渡しの強制執行など、手続の流れをお話します。
 細かいことまで書いてありますが、これを読んでから弁護士に相談に来てほしいということではありません。面倒だから全部、弁護士にお任せで結構です。ただし、流れが少しでも分かっていた方が、弁護士が今何をしていて、どうして費用がかかるのかご理解できると思います。

手続の簡単なご説明
 

 細かい話の前に、ごく簡単に家賃滞納事件の手続の流れを説明します。(*)

(*)ここでの説明は、家賃滞納をしている賃借人が請求しても何も言わなかったり、「今はお金がないから待ってほしい」など言っている場合です。賃貸人側に落ち度があるから払わない、と主張している場合は、裁判も簡単には終わりません(その場合については、「法律Q&A」の【法律問題について】の「Q2 雨漏りがすると言って家賃を払ってくれません」以下をご覧ください)。

 家賃滞納が何か月も続く場合、賃貸借契約を解除して建物を返してもらうしかない、という決断をすることになります。
 払ってくれない家賃の支払いを待つよりも、払ってくれる人に物件を貸すことです。そのためには、契約を解除して、建物の明け渡しを求めることになります。

 すみません、出て行きます、という人もいるかも知れませんが、相手方にとって住居だったり、商売の拠点だったりしますから、簡単には出られません。
 そのため、裁判を起こすことになります。家賃を払わないのですから、契約違反は明白です。裁判というと長い時間がかかるというイメージがありますが、この種のものは、初めてのご相談から2か月程度で判決が出ます。 (賃貸人に落ち度があるから払わないと主張しているケースは別です。それについては別に説明します。)

 ただし、判決が出ても自動的に裁判所が相手方を追い出してくれるわけではありません。
 判決を取った後、強制執行の申立をする必要があります。強制執行は裁判所の執行官が行います。執行官は現地に行き、相手方に対して、概ね1か月弱くらいの間に出て行かなければ強制執行をすることを告知します。

 それでも相手方が出て行かない場合は、強制執行になります。荷物を運び出して倉庫に入れてしまいます。これで法律上、明け渡しは完了です。建物の中は荷物が運びだされて何もない状態になっていますから、リフォームして新しい人に貸すことができます。
 ただし、この強制執行の費用は、全額、負担しなければなりません(建前としては賃借人に請求できますが、家賃も払わないのですから結局、払わせることができません)。この費用がかなりかかります。引越と同じなのですから。
 無論、依頼を受けた弁護士は強制執行の前に建物を明け渡すよう働きかけます。強制執行の前に退去してくれるなら、強制執行の費用はかからないので、費用総額は少なくて済みます。しかし、心構えとしては、強制執行までやる覚悟をしてください。そうでないとかえって、こじれて、負担が増すことになりかねません。

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手続の流れ
 

 相談 ―→ 催告と解除の通知(内容証明郵便の送付)―→ 裁判 ―→ 強制執行
という流れになります。
 それぞれについて、ご説明します。

1.相談
 相談は、弁護士に状況を伝えて意見を聞くことが主な目的です。手続や費用など、ここに書いてあるようなことはこの段階で改めてご説明します。
 なお、弁護士がまず確認したいことは、相手方(賃借人)がなぜ、家賃を払わないのかということです。
 お金がないから払わないのか、それとも、相談者(賃貸人)側に何らかの落ち度があって支払を停止しているのか、という点です。それによって、今後の対応が違ってくるからです。
 以下では、お金がないから支払わないという場合を前提とします。このように方針が決まってから正式に依頼をお受けし、契約書を作成します。

2.催告と解除の通知(内容証明郵便の送付)
 家賃滞納をしている賃借人に対して、内容証明郵便で支払いの催促をします。
 内容証明郵便というのは、郵便局が、郵送する郵便の内容を証明してくれるものです。裁判の証拠になります。
 この時に送る文書は、滞納している家賃を支払うように催促する他、7日程度の期間内に支払がない場合には賃貸借契約を解除することを予め通知するということを書きます。契約を解除しなければ建物の明け渡しを求めることができないからです。そして、支払がないままこの期間が過ぎると、自動的に契約が解除されたことになります。(*1)

 この郵便は、弁護士名で出します。相手方に対して、いよいよ弁護士が就いて、法的手段を取ろうとしていることを印象づける効果があります。(*2)

 この段階で、滞納していた家賃全額を支払えば、賃借人に余力があることが分かりますから、それはそれでいいと思います(ただし、過去にも同様のことがあった場合には対応を協議させていただきます)。
 また、この段階で諦めて建物を明け渡すというなら、弁護士立ち会いで明けけ渡しの確認をします。(*3)
 しかし、すでに数か月も家賃を滞納している場合には、この段階で、家賃を全額支払ったり、建物を明け渡すことはあまり期待できません。

 (*1)賃貸借契約書に、「家賃を滞納すると催告しなくても解除できる」という条項がある場合もありますが、基本的には催告します。このような条項があっても、催告をしないと解除が認められない場合もあるからです。
 また、「1回でも支払をしないと解除できる」と契約書に書いてあったとしても、実際には3か月程度の家賃滞納がないと解除は有効にはなりません(この点については、「法律Q&A」の「契約書には、「1か月でも賃料の支払いがなかったら、何の催告もいらないで契約を解除できる」と書いてあるのですが、これはだめですか。」をご覧ください)。

 (*2)弁護士に依頼する前にご自身ですでに内容証明郵便を送っている場合もあろうかと思いますが、基本的にはもう一度弁護士名で内容証明を出します。弁護士が就いたことを相手方に知らせる効果があるからです。ただし、ご自身が出された内容証明に問題がなく、相手方のこれまでの態度から、手続を早く進めた方がいいと考えられる場合には、直ちに裁判を起こす場合もあります。

 (*3) 裁判を起こす前に建物を明け渡したり、滞納家賃を全額支払いした場合についての弁護士費用については、「費用」の「着手金の支払い方法」をご覧ください。

3.裁判
(1)期日前
 弁護士が訴状を作成して、裁判所に提出します。訴状には証拠の写し(契約書など)を添付して提出します。

 訴状を裁判所に提出すると、1~2週間ほどして裁判所から第1回の期日が指定されます(概ね、指定から1か月くらい後の日が期日になります)。裁判所と弁護士が協議して期日を決めますから、弁護士が出頭できる日が指定されます。
 ご自分も裁判所に行かなければならないと思っている方が多いのですが、この種の裁判の場合、ご自身が裁判所に行く必要はありません。全て弁護士が対応します。

 期日が決まると裁判所は訴状の副本と期日の呼出状を、相手方に郵送します。
 これが届かないと裁判が開けません。この種の案件では、相手方は賃貸物件を使用して、そこが住所になっているのが普通ですから届くのが当然ですが、受け取らない場合もあります。改めて裁判所は休日(日曜日)に配達する郵便を出したり、勤務先に出したりしますが、それでも受け取らない場合があります。このような場合、弁護士は、そこに相手方が住んでいるという調査報告書を裁判所に提出します。そして、裁判所は相手方が受け取らなくても、送達が完了したことするという取扱をします(これを「付郵便送達(ふゆうびんそうたつ)」と言います)。

(2)裁判期日
 家賃滞納の事案では、相手方は書面も出さず、裁判所にも出頭しないことが多いです。この場合、相手方は、当方の主張を認めたことになりますから、訴状で請求したとおりの判決がでます。
 概ね、第1回の期日から1週間くらいで判決の言い渡しになります。

 相手方が争う場合には裁判は1回では終わりません。建物の一部が使えなかったから賃料の支払いを停止したなど、相手方の言い分にそれなりに理由のある場合もありますが、特別な理由もないのに引き延ばそうとする場合も稀ですがあります。特に貸店舗などの場合、賃借人側は、家賃滞納のまま営業を続けている場合があります。営業を続けているとお金が入るため、弁護士を就けて抵抗することもあります(理由がある場合と比べると早く終わりますが)。

 その他、言い分はないけれども、裁判所から呼び出されたので裁判所に来る人もいます。依頼を受けた弁護士は、面識はありませんが、裁判所にそれらしき人が来れば声をかけます。そして、任意に建物を明け渡してくれるようにとお話をします。ただし、その場では口約束ですから、判決はもらいます。

(3)判決
 判決期日には、弁護士も相手方(被告)も出頭の必要はありません(刑事事件とは違います)。法廷で裁判官が判決の結論を読み上げますが、関係者のいないところで早口で結論だけ読み上げるのが普通です。言い渡しがあると判決書をもらうことができるので、その日のうちに裁判所に判決を取りに行きます。
 被告に対しては、裁判所は判決を郵送で送達します。この送達をしたという証明書が強制執行の申立に必要になります。
 判決に対して相手方は控訴することができます。
 しかし、この種の判決は相手方が控訴しても強制執行ができるという内容になっていることが多く(これを「仮執行宣言」と言います)、その場合は判決が被告に送達されば、強制執行の申立ができます。(*)

(*)20年以上弁護士をしていますが、過去、単純な家賃滞納による建物明渡請求事件(賃貸人に何の落ち度もないのに家賃が支払われないケース)で、2回、判決に仮執行宣言が付かないことがありました(確率的にはすごく少ないのですが、1件は最近の話です)。裁判官によりけりで不運としか言いようがありません。それでも、被告が控訴しなければ2週間で判決は確定し、強制執行ができます。しかし、被告が控訴すると強制執行ができません。これで3か月程度、強制執行が遅れることになります。控訴審では、相手方の控訴を棄却するという判決がでることは確実ですが、ここでも仮執行宣言が付かない場合、被告が上告すると、また、強制執行ができないことになります。一審判決に仮執行宣言が付かない場合に被告が控訴したら、控訴審判決に仮執行宣言を付けるよう裁判所に請求する必要があります(附帯控訴という手続によることになります。附帯控訴は、一審判決の送達後、2週間の期間を過ぎた後でもすることができます)。

4.強制執行
(1)強制執行の申立
 判決が出ても、自動的にものごとが進むわけではありません。判決に基づいて、強制執行の申立をすることになります。
 建物明け渡しの強制執行は、裁判所の執行官に対して申立をします。判決に送達証明書などの必要書類を添えて建物明渡の強制執行の申立をします。必要な資料を揃えるために判決言い渡しから強制執行の申立まで最低、1週間程度は必要です。

 相手方が判決の受け取りを拒否した場合は、訴状の受け取りを拒否した場合と同じ手続が取られます。最終的には送達が行われますが、判決の受け取りを拒否した場合は、強制執行の申立まで若干の時間がかかります。

 強制執行の申立をしたら、原則として、その翌日、担当の執行官と面接して、執行官が現地に行く日(弁護士が立ち会います)を決めます。

(2)執行官の催告
 強制執行は、2段階に分かれています。
 まず、執行官が賃貸物件まで行き、相手方に対して、1か月の期間内に自主的に出て行くように告知します。出て行かなければ、強制執行するという予告をします(*1)

 この時、弁護士の他、執行補助者(*2)が同行します。そして、強制執行する場合の費用の見積をします。鍵屋を同行させることもあります。相手方が鍵を交換している場合もあるからです。鍵屋はオートロックでも解除できるプロの業者です。

 相手方が不在の場合でも、執行官は鍵を開けて建物の中に入ります(相手方に事前に連絡してから行くわけではないので、不在の場合もあります)。 執行官は、相手方がその場所を使用しているのかどうか確認します。相手方がいる場合には、相手方に確認しますが、不在の場合には、室内の郵便物や請求書の宛先を確認したり、立ち会っている弁護士から話を聞いて、相手方がそこに住んでいるかどうかの確認をします。相手方不在の場合も強制執行の日などを記載した書面を室内の目立つところに貼り付けていきます。

 ここまで来ると、相手方の多くは諦めて自分で転居先を探して退去します(ただし、強制執行の日が迫るぎりぎりまで退去しないことが多いのが実情です)。

(*1) 簡単に説明すると、本文のとおりなのですが、ややこしいことに、催告から1か月後の日を「引渡期限」として、その数日前の日を「強制執行の実施の日」として相手方に催告します。つまり、「引渡期限」の前に強制執行をすることになります。逆じゃないかと思いますが、「引渡期限」という法律上の言葉が誤解を招きやすいと理解してください。

(*2) 執行のための業者と言えば分かりやすいと思います。強制執行は、執行官の指示で作業員が、相手方の家具や備品を運び出すことになりますが、裁判所の中にこれらの作業員をする職員がいるわけではありません。執行補助者が、作業員やトラック、保管用の倉庫などを手配します。
 執行官の催告の段階では、建物の中に入り、家具、備品などを確認して強制執行に必要な作業員の人数などの見積をします。
 執行にかかる費用は、執行申立の際に執行官に支払う費用の他、執行補助者の作業(作業員の費用など)も、申立人の負担になります(どれくらいの費用がかかるかは、「費用」の「弁護士費用以外にかかる費用」をご覧ください)。

(3)強制執行
 執行官の催告した強制執行の日までに退去しなければ、強制執行をします。
 再び、執行官が現場に行き、執行補助業者が手配した作業員らが荷物の運び出しをします。勝手に他人の家の中から荷物を運び出す、ということです。勝手とは言え、国のお墨付きです。運び出した荷物は、トラックに載せて倉庫に運びます。
 建物の中から荷物を運び出した段階で強制執行は終了です。この段階で、建物は相手方から賃貸人に返されたことになります(正確には荷物を運び出した後、執行官から立ち会っている家主側の弁護士に建物の明け渡しを宣言して、明け渡しが完了します)。
 運び出された相手方の荷物は倉庫で保管され、一定期間内に相手方が取りに来なければ廃棄されます。しかし、強制執行そのものはすでに終了しています。

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解決までにどれだけの時間がかかりますか
 

 家賃滞納による建物明渡し事件の場合、大半の事件は、訴状提出から2か月程度で判決がでます。
 そして、その後で判決に基づいて強制執行の手続が行われます。
 最後には強制執行をやる覚悟で臨むことが最も確実で早期の解決が期待できます。これを避けようとすれば、かえって時間がかかることになります。

スケジュールは
①内容証明発送の準備(これは事案によりけりです)
 賃貸借契約書があり、家賃滞納額の計算ができれば送付が可能です。
②内容証明郵便送付後
 直ちに滞納家賃の支払いを求めるとともに、7日程度の期限内に支払のない時は契約を解除し、明渡を求めると書きます。この7日の間に訴状の準備のため登記簿謄本や固定資産評価証明書などの取寄せをします。
③訴え提起
 訴状と証拠を裁判所に提出します。後は、裁判所から期日の連絡が来るのを待ちます。夏期休廷期間(夏休みのことです)や年末年始はなかなか期日が入りません。また配属された裁判部によって、早く連絡がある部とそうでない部があります。裁判所から連絡があってから1か月から1か月半後に第1回期日が開かれます。
 期日が決まると被告に訴状の副本と呼出状が送達されます。これがなかなか届かないことがありますが、原則として期日は変更されません(期日間際まで送達ができそうもない場合には、変更されますが)。
④裁判
 家賃滞納のケースでは被告が出廷しないことも珍しくありません。出廷したらできるだけ自主的に退去するよう弁護士が法廷の外(廊下など)で交渉します。このように交渉はしますが、基本的に判決はもらいます。交渉しても話がつかない場合や、話がついても判決がないと約束が守られない可能性もあるからです。被告が出廷しなかったり、出廷しても争わない場合には1週間程度で判決がでます。
⑤執行申立
 判決が被告に送達される必要があります。裁判所は郵便局からの通知で送達が完了したことを知ります。そして、裁判所の発行する判決送達証明が、強制執行の申立には必要です。このため、申立まで最短でも1週間かかります。
⑥執行官の催告
 申立から2週間以内に催告することになっています。日程にもよりますが、1週間から10日後になります。
⑦強制執行
 催告から4週間程度(1か月後の数日前)。

 強制執行までやると、最短でも内容証明送付から4か月くらいということになります。裁判所の期日が早く入れば、若干、短くなる可能性があります。また、相手方が強制執行の前に退去する場合には、よりも短い期間で終了します。ただし、それは相手によりけりです。

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私(依頼者)も裁判所に行くのですか
 

 裁判所に訴えるという話をすると、「自分は裁判所なんか怖くて行きたくありません」と言う人がいます。
 お気持ちはよく分かります。
 しかし、家賃を支払ってくれないので建物の明け渡しを求めるという事案では、弁護士に依頼すれば、ご本人が裁判所に行く必要はありません。

 特別な場合、例えば、賃借人との間で何らかのトラブルがあり、それが理由で家賃の支払いが止まったようなケースでは、裁判官が、ご本人の話を聞きたいということがあります。このような場合、お話をするために裁判所に行かなければなりません(その場合も、弁護士と打ち合わせをした上で行くので、不安を感じることはありません)。とは言え、賃借人との間に何らかのトラブルがあったようなケースでも、弁護士だけが裁判所に行って終わる場合がほとんどです。
 特別な場合に当たるかどうかは、弁護士が判断します。ただし、判断材料が必要ですから、特に、賃借人から手紙や文書が来ている場合には、相談するときに持参して、弁護士に見せてください。また、何故、賃借人が家賃を払わなくなったのか、思い当たり理由がある場合は、必ず弁護士にお話ください。

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建物賃貸契約のご相談
 
●その2
  契約終了の正当事由と立退料
~貸借人に落ち度がないけれども退去してほしい場合
   
●その3
  建物賃貸借に関する各種相談
~特約違反などによる契約解除
  敷金
  更新料
  定期借家契約
  賃貸物件の事故
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