賃貸借物件(貸事務所、貸店舗、賃貸マンション、アパートなど)のトラブル、明け渡し請求、立ち退き料
弁護士による建物賃貸借契約の相談 賃貸借契約終了の正当事由と立ち退き料
内藤寿彦法律事務所
東京都港区虎ノ門5丁目・日比谷線神谷町駅徒歩1分

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弁護士内藤寿彦
 (東京弁護士会所属)
プロフィール
ニュース
2012/08/01
Webサイト公開しました。
2016/10/20
サイトリニュアルしました。
随時、更新しています。
取扱い案件
不動産関係、相続競売、一般民事事件、会社関係、損害賠償事件 。。。
その他ご相談ください。
 
執務時間
 
法律相談のお問い合わせ
 
「お問い合わせ」をご覧ください。
 
【相談に行く時に】
  Q1 相談までの手続の流れはどうなりますか。
  Q2 相談に行ったら依頼しなければなりませんか。
  Q3 いつ弁護士に相談したらいいのでしょうか。
  Q4 相談の時に何を持って行ったらいいですか。
  Q5 関係者以外の人を同席させてもいいですか。
  Q6 本人が行けない場合は代わりに相談を受けられますか。
 
【費用のお支払いについて】
  Q1 着手金や報酬、手数料、実費って何ですか。
  Q2 経済的利益って何ですか。
  Q3 初回30分以降の相談料はどうなりますか。
  Q4 追加で費用を支払う場合はありますか。
 
 
Q1.相談までの手続の流れはどうなりますか。

A.事務所に電話をかけてください。「ネットでみました」と言っていただければ相談希望だと分かります。そして、相談日の予約をお取りいただきます。その日ごとに弁護士の予定が違いますが、当日や翌日に相談が可能な場合もあります(翌週になる場合もあります)。弁護士のスケジュール確認の都合のため、当事務所から改めてお電話させていただいて、相談日の予約をしていただく場合もあります。
 予約の電話の際、当事務所の場所についてもご説明します(日比谷線神谷町駅のすぐ上ですからすぐに分かります)。
 当日、予約した時間に来ていただければ、相談は直接、弁護士が行います(当然のことだと思いますが)

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Q2.相談に行ったら依頼しなければなりませんか。

A.そんなことはありません。相談はあくまでも相談です。依頼が必要なケースかどうかもお話を聞いてみなければ分かりません。

 ただし、家賃滞納で賃借人に建物から出て行ってほしいというケースは、通常、緊急性があるので、すぐに裁判などの手続をした方がいいですよと言うのが普通です。また、相談に来られる方も、最初かに依頼されるつもりで来られる方が多いです。

 それでも、特別な事情があることもあるので、私からも事情はよく聞きます。また、今後の見通し、費用の見積を聞いてください(見積については定型的な事案ではすぐに回答できますが、そうではない場合にはすぐに回答できない場合もあります)。それで納得して依頼をするということであれば、契約書を作成します。

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Q3.いつ弁護士に相談したらいいのでしょうか。

A.いつがいいということはありませんが、2か月分、家賃の支払いがない場合は、弁護士への相談を考えてください。
 2回分の家賃を支払わないのは、単なる手違いではないと思います。今後も家賃滞納が続く可能性があると思います。
 もっとも、一時的にお金がない場合もあります。また、強く言えば家賃を支払うかも知れません。
 どうやって催告したらいいのか分からない場合でも、弁護士に相談してください。
 なお、3か月分の家賃が支払われない場合には、契約解除と建物の明渡し請求を検討した方がいいと思います。(*)

(*)典型的なのは、3か月連続して家賃滞納が続く場合ですが、時々、入金があるものの、次第に滞納額が大きくなって合計すると3か月分の家賃滞納になった場合も、契約の解除を検討した方がいいと思います。このようなケースは時々入金があるため、最終的には全部払ってくれるのではないかと期待しがちですが、どんどん滞納額が大きくなる可能性があります。

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Q4.相談の時に何を持って行ったらいいですか。

A.最低限、賃貸借契約書は持ってきてください。

 確認したい書類などがないと、弁護士も明確な回答ができない場合があります。また、予定した時間内に充実した相談を受けるためにも必要です。

 関係する書類などがあったらまるごと持ってきて下さいと言います。ここでは、賃料不払いを原因とする建物明け渡しのご相談の場合を前提として持ってきていただいくといいものを説明をします。

 ①契約書
 貸借契約書は必要です。更新した場合にも全部持ってきてもらった方がいいのですが、少なくとも、更新後(一番最近の)契約は持ってきたください(ただし、更新の契約書には契約条項が全く書いていないケースもあります。その場合には、最初の契約書が必要です)。

 また、連帯保証人、あるいは賃料保証会社との契約があれば、これも持ってきてください。

 ②建物の登記簿謄本など
 建物の登記簿謄本も、手許にあれば持ってきてください。何年も前のものしか手許にない、という場合でも結構です。
 ビル、アパートなど(一戸建て建物の賃貸以外の場合)、建物の平面図があればそれも持ってきてください。

 ③賃料の支払い状況メモ
 賃料の支払状況をまとめたもの。メモで結構ですから、支払状況をまとめたものがあると話が早いです。いつまで支払って、いつから支払わなくなったのか分かるものを書いてください。
 ある時期から全く支払がない場合は簡単ですが、ケースによっては、ある月は一部しか払わない、ある月は全く払わない、ある月にまとめて払った(それでも全額ではない)などということが繰り返されることがあります。しかも、それが何年にもわたる場合には、現時点で、未払い賃料額が総額いくらなのか分からないことがあります。その場合は、メモにまとめるだけでなく、振込口座の通帳など、振込の有無が分かるような資料も持ってきてください。
 貸事務所などの場合には、賃料とは別に電気水道料金を請求して、賃料とまとめて支払ってもらうのが通常だと思います。これらの支払状況もメモしてください。
 長期に渡るためにどうしても総額が分からない場合もありますが、その場合はその場合でなんとかしますから、できるだけ分かる範囲でまとめてください。そうしないと二度手間、三度手間になることもあります。ただし、作業のやり方が分からないとか、時間がかかりそうな時は、ある程度で結構ですから相談に来てください。

 ④賃借人からの手紙など
 賃借人から何か手紙などが来ている時は必ず持ってきてください。
 「賃料が払えなくて済みません」という内容ならいいのですが、賃借人から家主さん側に何か要求して、それに応じないから賃料の支払いをしない、ということもあります。そのような内容の手紙などが来ていたら、必ず持ってきてください。手紙がなくても、そのようなことを言われている場合には、相談の時に必ず弁護士に伝えてください。今後の見通しが全く違ってくる場合があるからです。
 相談に来られる前に相手方に書面を送った場合には、その控えを持ってきてください(控えがなければ仕方がありませんが)。相手方と何らかの合意書を交わしたような場合にもその書面をもってきてください。
 なお、一般的な話ですが、賃料の不払いが発生した場合、安易に相手方と書面を交わさないよう注意してください。相手方に支払をさせるための文書を作ったつもりが、支払を猶予する内容になってしまう場合もあります。

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Q5.関係者以外の人を同席させてもいいですか。

A.例えば当事者のお子さん(成人の方ですが)などが一緒に話を聞いたり説明をするために来られることがありますが、一向にかまいせん。
 同じ理由で、友人に一緒に話を聞いてもらいたいという方もいますが、かまいません。
 弁護士の資格がないのに弁護士のような活動を職業的にしている人が同席する場合はお断りしますが、それ以外は原則としてお断りすることはありません。

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Q6.本人が行けない場合は代わって相談を受けられますか。

A.ご本人が高齢のためお子さん(成人)が話を聞きにきたり、ご主人が仕事で来られないので奥さんが話を聞きに来るという場合には、話が一般的な話になりがちですが、かまいません。
 単なる友人という場合には、関係をお聞きする場合があります(弁護士の資格がないのに弁護士のような活動を職業的にしている人の場合はお断りします)。
 最終的にご依頼をするという場合には、原則としてご本人と直接、お会いする必要があります。

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Q1.着手金や報酬、手数料、実費って何ですか。

A.裁判、交渉など、相手方のある事件をお引き受けする際にいただくのが着手金です。着手金は、弁護士の手間賃の先払いのようなものです。

 これに対し、事件終了後、経済的利益が発生した場合にいただくのが報酬です(明け渡しを求める場合は、明け渡しが完了したときに報酬をいただきます)。

 実費というのは、裁判を申し立てる場合の印紙代、裁判所に納める切手代、裁判所の記録の謄写代、戸籍や登記簿などの資料を取り寄せるための印紙代、交通費、通信費など、手続を進めるために必要な支払いの費用です。通常は、ある程度まとまったお金(事案にもよりますが、裁判の印紙代を除けば数万円から10万円程度)をお預かりして、その中から精算し、事件終了時、残金があれば精算します。

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Q2. 経済的利益って何ですか。

A. 裁判などで得られる利益のことです。
 着手金の場合は、得られる見込みの経済的利益で算定します。これに対して、報酬は、実際に得られた経済的利益で計算します。
 例えば、貸したお金100万円が返ってこないという場合は、着手金は100万円で算定します(ただし、現実に帰ってくる見通しに応じて調整するのが通常です)。
 これに対して、報酬は、100万円を払えという判決が出ただけではまだ経済的利益は発生していません。判決に基づいて相手方が実際にお金を払った時に経済的利益が発生します。このため、相手が支払った金額が半分の50万円の場合には、50万円を経済的利益として報酬額を算定します。(*)
 なお、逆に借りた覚えがないのに100万円貸したので返せという裁判を起こされた場合は、100万円を経済的利益として着手金を計算します。この場合、例えば和解をして10万円支払うだけで済んだという場合には、払わなくて済んだ90万円が経済的利益になりこれをもとに報酬額を算定します。

(*)もともと返してもらえるはずのお金を返してもらっただけだから経済的利益はないのではないか、という人がいます。また、借りていないお金を返さなくていいことになっただけで経済的利益がないのではない、という人もいます。
 しかし、貸したお金を返してもらえなければ、権利はあってないようなものです。権利を実現することが経済的利益です。権利を実現するための費用が着手金、報酬は権利が実現したことに対する報酬と言えます。

 家賃滞納による建物明け渡しの場合は、弁護士にとって、ある程度定形的作業になるので(他の事件と比較して、という意味です)、賃貸人側の着手金・報酬は、経済的利益をもとに算定するのではなく、手数料のような形にしました(当事務所独自の報酬規定です)。

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Q3.初回30分以降の相談料はどうなりますか。

A. 30分5000円(これに消費税が加算されます)です。ただし、最終的に事件のご依頼をされる場合には、着手金から減額させていただきます(要するに着手金に組み込まれます)。
 なお、事件のご依頼を受け着手金をいただいた後で、何度か打ち合わせを行いますが、打ち合わせの都度、相談料のようなものをいただくということはありません。そのような打ち合わせの費用は、着手金の中に入っています(全く別のご相談の場合は別ですが、打ち合わせのついで程度のご相談の場合はご請求することはありません)。

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Q4. 追加で費用を支払う場合はありますか。

A. 実費の場合には、予めお預かりしていたものがなくなった場合には追加でお預かりさせていただきたいのでその旨お伝えします。
 なお、執行補助者に対する費用は、原則として、直接、お支払いいただくことになります。これについては、執行補助者が執行官と一緒に現地に行って内部の家具等の量を確認して見積を出します。
 着手金・報酬は最初に決めたものの他、追加をいただくことはありません(途中で仮処分など別の手続が必要となることも、ないわけでありません。その場合はあくまでも仮処分の費用としていただきます)。

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建物賃貸契約のご相談
 
●その2
  契約終了の正当事由と立退料
~貸借人に落ち度がないけれども退去してほしい場合
   
●その3
  建物賃貸借に関する各種相談
~特約違反などによる契約解除
  敷金
  更新料
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