賃貸借物件(貸事務所、貸店舗、賃貸マンション、アパートなど)のトラブル、明け渡し請求、立ち退き料
弁護士による建物賃貸借契約の相談 賃貸借契約終了の正当事由と立ち退き料
内藤寿彦法律事務所
東京都港区虎ノ門5丁目・日比谷線神谷町駅徒歩1分

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法律相談 初回30分無料

弁護士内藤寿彦
 (東京弁護士会所属)
プロフィール
ニュース
2012/08/01
Webサイト公開しました。
2016/10/20
サイトリニュアルしました。
随時、更新しています。
取扱い案件
不動産関係、相続競売、一般民事事件、会社関係、損害賠償事件 。。。
その他ご相談ください。
 
執務時間
 
法律相談のお問い合わせ
 
「お問い合わせ」をご覧ください。
 
【相談に行く時に】
  Q1 相談までの手続の流れはどうなりますか。
  Q2 相談に行ったら依頼しなければなりませんか。
  Q3 立ち退きを迫られている賃借人からの相談でもいいですか。
  Q4 賃貸人側ですが、まだ何の通知も出していません。どの段階で相談に行ったらいいのでしょうか。
  Q5 相談の時に何を持って行ったらいいですか。
  Q6 関係者以外の人を同席させてもいいですか。
  Q7 本人が行けない場合は代わりに相談を受けられますか。
 
【費用のお支払いについて】
  Q8 着手金や報酬、手数料、実費って何ですか。
  Q9 経済的利益って何ですか。
  Q10 初回30分以降の相談料はどうなりますか
  Q11 追加で費用を支払う場合はありますか
 
【解決までにかかる時間】
  Q12 解決までにかかる時間は
 
 

Q.相談までの手続の流れはどうなりますか。

A.事務所に電話をかけてください。「ネットでみました」と言っていただければ相談希望だと分かります。そして、相談日の予約をお取りいただきます。その日ごとに弁護士の予定が違いますが、当日や翌日に相談が可能な場合もあります(翌週になる場合もあります)。弁護士のスケジュール確認のため、当事務所から改めてお電話させていただいて、相談日の予約をしていただく場合もあります。
 予約の電話の際、当事務所の場所についてもご説明します(日比谷線神谷町駅のすぐ上ですからすぐに分かります)。
 当日、予約した時間に来ていただければ、相談は直接、弁護士が行います(当然のことだと思いますが)

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Q.相談に行ったら依頼しなければなりませんか。

A.相談はあくまでも相談です。依頼するしないは、その日のうちに即答する必要は全くありません。

 お話を聞いた上で緊急性があると思えば、すぐに裁判などの手続をした方がいいですよと言います。要するに依頼した方がいいですよ、ということですが、依頼するかどうかはよくお考え下さい。
 今後の見通し、費用の見積を聞いてください(ただし、複雑な場合などはすぐには見積ができない場合があります)。それで納得して依頼をするということであれば、契約書を作成します。

 込み入った案件になると、1度の法律相談では終わらず、2度、3度と法律相談を重ね、それから裁判をやるしかない、ということで契約する場合もあります。

 逆に、すぐに依頼を受けてほしいという方もいます。相手方から訴えられたような場合は裁判所から送られてきた書面があるので、比較的すぐに対応できます。これに対して、こちらから退去を求めるようなケースでは、資料が調っていないと、その場ですぐに契約することはできないと思います。それでも、できるだけ近い日にお会いすることにしています。

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Q.立ち退きを迫られている賃借人からの相談でもいいですか。

A.かまいません。
 ただし、賃料不払いが原因で立ち退きを迫られて、賃料を払わないでなんとか引き延ばしをしたい、という相談はお受けできません。
 それ以外であれば、相談はお受けします。

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Q.賃貸人側ですが、まだ何の通知も出していません。どの段階で相談に行ったらいいのでしょうか。

A.いつでも結構ですが、相談した方がいいのかなと思う場合には、早ければ早い方がいいと思います。
 通知の書き方、その後の交渉の仕方などが分からなければ、その相談もお受けします。また、その段階でご依頼を受けることもできます。
 色々とご自分で調べからご相談に来られる方もいますが、その手間も省けるのではないかと思います。
 また、ネットなどで更新拒絶や解約申入の通知書の書式を入手して、自分で書いて通知する方もいるようですが、通知を受け取った相手方が感情を害して穏便に済むものが済まなくなることもあります。
 相手の人柄や事情はさまざまですから、本当にその書式の内容で通知を出していいかどうかの判断も重要です。無用なトラブルを避けるためにも、できれば通知などを出す前に相談された方がいいと思います。

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Q.相談の時に何を持って行ったらいいですか。

A.必要だと思うものを持ってきてください。
ただし、賃貸借契約書は必要です(なければ仕方がありませんが)。

 また、相手方に文書を送ったり、あるいは相手方から文書が送られてきた場合には、それらの文書も持ってきてください。

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Q.関係者以外の人を同席させてもいいですか

A.例えば当事者のお子さん(成人の方ですが)などが一緒に話を聞いたり説明をするために来られることがありますが、一向にかまいせん。
 同じ理由で、友人に一緒に話を聞いてもらいたいという方もいますが、かまいません。
 弁護士の資格がないのに弁護士のような活動を職業的にしている人が同席する場合はお断りしますが、それ以外は原則としてお断りすることはありません。

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Q.本人が行けない場合は代わって相談を受けられますか。

A.ご本人が高齢のためお子さん(成人)が話を聞きにきたり、ご主人が仕事で来られないので奥さんが話を聞きに来るという場合には、話が一般的な話になりがちですが、かまいません。ただし、ご高齢のために完全にお子さんに任せている場合には、本人以上に分かっている場合があるので、一般的な話に終わることはありません。
 単なる友人という場合には、関係をお聞きする場合があります(弁護士の資格がないのに弁護士のような活動を職業的にしている人の場合はお断りします)。

 いずれにしても、最終的にご依頼をするという場合には、原則としてご本人と直接、お会いして契約します。

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Q.着手金や報酬、手数料、実費って何ですか。

A.裁判、交渉など、相手方のある事件をお引き受けする際にいただくのが着手金です。着手金は、弁護士の手間賃の先払いのようなものです。

  これに対し、事件終了後、経済的利益が発生した場合にいただくのが報酬です(立ち退きを求める場合は、立ち退きが完了したときに報酬をいただきます)。

  実費というのは、裁判を申し立てる場合の印紙代、裁判所に納める切手代、裁判所の記録の謄写代、戸籍や登記簿などの資料を取り寄せるための印紙代、交通費、通信費など、手続を進めるために必要な支払いの費用です。通常は、ある程度まとまったお金(事案にもよりますが、裁判の印紙代を除けば数万円から10万円程度)をお預かりして、その中から精算し、事件終了時、残金があれば精算します。

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Q.経済的利益って何ですか

A.裁判などで得られる利益のことです。
 着手金の場合は、得られる見込みの経済的利益で算定します。これに対して、報酬は、実際に得られた経済的利益で計算します。
 例えば、貸したお金100万円が返ってこないという場合は、着手金は100万円で算定します(ただし、現実に回収できる見通しに応じて調整するのが通常です)。
 これに対して、報酬は、100万円を払えという判決が出ただけではまだ経済的利益は発生していません。判決に基づいて相手方が実際にお金を払った時に経済的利益が発生します。このため、相手が支払った金額が半分の50万円の場合には、50万円を経済的利益として報酬額を算定します。(*)
なお、逆に借りた覚えがないのに100万円貸したので返せという裁判を起こされた場合は、100万円を経済的利益として着手金を計算します。この場合、例えば和解をして10万円支払うだけで済んだという場合には、払わなくて済んだ90万円が経済的利益になりこれをもとに報酬額を算定します。

(*)もともと返してもらえるはずのお金を返してもらっただけだから経済的利益はないのではないか、という人がいます。
 しかし、貸したお金を返してもらえなければ、権利はあってないようなものです。権利を実現することが経済的利益です。権利を実現するための費用が着手金、報酬は権利が実現したことに対する報酬と言えます。

 賃貸人が求めているのは、建物から出て行ってもらうことです。立ち退き料の額は、おまけのようなものです(いくら払っても出て行ってもらえないこともあります。逆に、裁判では到底認められない額を要求される場合もあります)。このため、東京弁護士会などの報酬規程(すでに廃止されています)は、建物の価格の1/2を経済的利益にしていました。しかし、建物の価格の算定が簡単にはできません。当事務所では、賃貸人側の着手金・報酬は、経済的利益をもとに算定するのではなく、手数料のような形にしました(当事務所独自の報酬規定です)。
 また、賃借人側も、着手の時点では経済的利益がはっきりしないので、着手金については手数料のような形にして、立ち退き料の額を経済的利益として報酬を決めることにしました(着手金は当事務所独自の報酬規程です)。

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Q.初回30分以降の相談料はどうなりますか

A.30分5000円(これに消費税が加算されます)です。ただし、最終的に事件のご依頼をされる場合には、着手金から減額させていただきます(要するに着手金に組み込まれます)。
 なお、事件のご依頼を受け着手金をいただいた後で、何度か打ち合わせを行いますが、打ち合わせの都度、相談料をいただくということはありません。そのような打ち合わせの費用は、着手金の中に入っています(全く別のご相談の場合は別ですが、打ち合わせのついでに疑問点などをご相談される場合はご請求することはありません)。

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Q.追加で費用を支払う場合はありますか

A.実費の場合には、予めお預かりしていたものがなくなった場合には追加でお預かりさせていただきたいのでその旨お伝えします。
 着手金・報酬は最初に決めたものの他、追加をいただくことはありません。
 ただし、交渉からご依頼を受けたものの交渉が決裂して裁判になる場合には追加の着手金をいただくこともあります(契約の段階でどうするか決めます)。また、依頼の範囲は、一審の判決まで、としています(控訴されない場合には、立ち退き完了まで追加着手金なしでやりますが)。裁判で一審の判決が出た後、当事者のどちらかが控訴して控訴審(東京高等裁判所)で裁判をやる場合には、追加の着手金をいただくことになります。

  控訴の場合は、改めて協議させていただきます。ここで改めて控訴審の着手金をいただくことになりますが、概ね、一審の着手金の1/2程度です(あくまでも、建物の立ち退きのケースです。着手金が100万円を越えるような場合には事案の内容にもよりますが、もっと低い割合になることが多いです)。

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Q.解決までにかかる時間は

A.事件と相手方によりけりとしか言いようがありません。相手方の意向はコントロールが効く話ではありませんから、何とも言いようがありません。
弁護士費用は時間制ではありませんから、弁護士にとっても早く終わった方がいいので、その方向で努力はします。

 ケース・バイ・ケースですが、事件を始める前に、だいたい解決までにかかる時間を予想できる場合もあります。

 早く結論を出したいと思うのは当然ですが、焦りは禁物と思ってください。そのために悪い結果になることもあり得ます。

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~特約違反などによる契約解除
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弁護士 内藤 寿彦  東京弁護士会所属

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