賃貸借物件(貸事務所、貸店舗、賃貸マンション、アパートなど)のトラブル、明け渡し請求、立ち退き料
弁護士による建物賃貸借契約の相談 賃貸借契約終了の正当事由と立ち退き料
内藤寿彦法律事務所
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弁護士内藤寿彦
 (東京弁護士会所属)
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2012/08/01
Webサイト公開しました。
2016/10/20
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不動産関係、相続競売、一般民事事件、会社関係、損害賠償事件 。。。
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立退料の相場・金額

立ち退き料の相場】
【賃借人側の事情】
【裁判所の傾向】
 ●判決の読み方
 ●経済的損失額と立ち退き料
 ●裁判所での和解交渉
借家権価格とは】
 ●借家権価格と狭義の借家権価格
 ●狭義の借家権価格の中身
 ●借家権割合方式とは
 ●裁判例と借家権割合方式

【立ち退き料の相場】
 相談に来られる方が賃貸人の場合でも、賃借人の場合でも、「立ち退き料の相場はいくらですか」という質問を受けますが、個々のケースごとに違います。土地の更地価格の何%などという相場はありません。
 また、月額賃料額の何ヶ月分という相場もありません。話し合いの場合、たまたま、それで折り合いがつくということはあり得ますが、裁判所はそのような算定方法をとっていません。立ち退き料は、同じ賃料額でも、賃借人が物件を何のために使用しているかで、全く違います。住居として使っているのか、事務所(オフィス)として使っているのか、飲食店として使っているのかなどで、全く違います。

 裁判所の傾向ですが、ある程度の正当事由がある場合、立ち退きによって賃借人に発生する経済的損失をベースにして、それを調整して立ち退き料を決めています。
 建前としては賃貸人、賃借人双方の事情を考慮することになりますが、特に賃借人側の都合(その物件を使う必要性)が重要になります。
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【賃借人側の事情】
 賃借人側は、現実にそこに住んだり、営業に使っているわけですから、物件を使う必要はあります。(*1)
 それでも「どうしてもそこでなければならないのか」という点では、賃借人によって、かなりの差があります。また、移転することでどれだけの負担が発生するのかも、賃借人によって差があります。
 住居として使っている場合も、単身で住んでいて他の物件に転居してもほとんど影響ない、という場合があります。家族で住んでいる場合には、子どもが小さくて転校しなければならなくなるので転居できないという場合があります。
 営業用の物件の場合でも、色々あります。例えば、事務所として使っている場合には、特に得意先が物件の周辺に多いという場合でなければ、どうしてもその物件でなければならないとは言えないことになります。また、得意先が周囲に多い場合でも、事務所の場合、近所に代わりの物件がある場合があります。逆に、店舗周辺の人が得意先の飲食店や、駅前など集客上有利な場所にある飲食店などはその物件でなければならない事情が強いと言えます(*2)
 また、賃借人は、移転先で、移転前と同じように、生活したり営業できなければなりません。そのため、飲食店で、内装に多額の費用をかけていて、移転先でも多額の費用をかけて内装をしなければならない場合があります。これに対し、備品が多くても、ほとんど移転先に持って行ける場合には、その部分は運送費用で足りることになります(移転の機会に備品を新しくしたい場合もありますが、補償対象にはなりません)。

(*1)使用していないのに家賃を払って賃借している場合もあります。その場合は使用の必要性は大変に低いと評価されます。

(*2)この違いは移転先がどこになるのか、ということにも影響します。想定される移転先に移転した場合、賃料が上がる場合には、賃料の差額補償の問題が起きます。また、移転した場合に従来の売上を維持できないと想定される場合には、営業補償(得意先喪失補償)の問題が起きます。

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【裁判所の傾向】

●判決の読み方

 裁判ではどんなものかと言うと、個々の事案ごとに賃貸人側、賃借人側の事情が異なるために、立ち退き料の金額は個々ばらばらです。また、時代背景も金額に影響しています。バブル期は当時の状況を反映して、立ち退き料が非常に高額でした。そのため、現在の裁判所の立ち退き料の金額を予測するための参考にはなりません。

 また、東京地方裁判所が言い渡した最近の判決の中から、似たようなケースを比較しても、どうしてこちらがこの金額なのに他方はこの金額になるのか分からないものもあります。また、判決の理由として書かれているものが、裁判官の本音なのか疑問に思うケースもあります。裁判官が、判決に至るまでの双方の対応(提示金額や要求金額)などを考慮して、解決が可能な金額を検討した結果が反映されていると思われます。ただし、そのことが判決の理由の中に明確に書かれることはほとんどありません。
 自分が弁護士として担当した事件の判決が出た場合には、証拠その他の事情が分かっているので、判決に書かれていない事情を含めて、何故、この結論(判決)になったのか分かりますが、担当していない事件の判決は、推測して分析することになります。
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経済的損失額と立ち退き料
 判決から一応、言えることは、立ち退きに伴って賃借人に発生する経済的損失は補償しましょう、という傾向はあります。
 例えば、住居の場合、最低限、移転に要する費用(引越費用の他、新しい物件を借りるための費用)は必要です。家族で居住している場合には、それだけでもかなりの金額になります。また、営業用の場合には、移転のための費用の他に営業補償が必要とされる傾向があります。

 営業補償の内容も個々様々です。
 特に、飲食店などの場合には(あくまでも、その場所での営業が順調な場合ですが)、移転先店舗の内装費、他の場所で営業ができるまでの期間の補償(休業補償)の他、売上が順調になるまでの期間の補償まで必要だとされることがあります。

 なお、賃借人に発生する経済的損失額が、立ち退き料の算定に考慮されるとは言え、必ずしも、経済的損失額がそのまま立ち退き料になるわけではありません
 最近の裁判例で、「賃貸人に一応の正当事由があるので、相当の立ち退き料の支払いがあれば、立ち退きを認める」ことを前提として、賃借人(事業者)の立ち退きによる損失額を算定した上で、「賃貸人側にも一応の正当事由があるので、賃借人側の経済的損失の全額を立ち退き料とするのではなく、その一定の割合を立ち退き料とするのが相当である」とした判決がいくつもあります。つまり、賃借人に発生する経済的損失額よりも、低い金額を立ち退き料の金額にした判決です(ただし、中には、裁判所が選任した不動産鑑定士が算出した立退料額があまりにも高すぎるため、このような言い方をして減額する場合もあるように思います)。

  経済的損失額の計算方法は、公共用地の取得の補償基準を参考にすることが通常です。公共用地取得の補償基準というのは、国や自治体が、公共事業のために賃借人などを立ち退きをさせる場合の補償基準です。補償の内容は、賃借人が他の場所で物件を借りて居住したり、営業したりする場合の経済的損失の補償です。正当事由を理由にする賃借人の立ち退きの問題は、公共用地の取得ではないのですが、この基準を参考にするわけです。
 しかし、原告、被告双方がそれぞれ不動産鑑定士に依頼し、それぞれの不動産鑑定士が公共用地の取得基準を参考に算定した場合でも、算定額に差がでます(かなり大きな差がでることもあります)(*1)
 裁判所が判決する場合、それらの算定の間を取るわけではなく、双方の算定を比較して妥当と思われる方を採用したり、さらにそれを調整して立ち退き料を決めるという方法を採っているものが多く見られます。(*2) (*3)

 賃貸人側が提出した、公共用地の取得基準をかなり厳しく適用した(賃貸人に有利なように低く見積もった)と思われる賃貸人側の意見書の経済的損失額(賃借人に発生する経済的損失額)に対して、賃借人側の意見書の中の「狭義の借家権価格」(土地の価格の一定割合を立ち退き料に加算する計算額)だけを上乗せしたものを立ち退き料とした裁判例もあります。この場合は、見かけの上では、経済的損失以上の立ち退き料を認めたことになりますが、実際には、賃貸人側が算定した経済的損失額が、裁判官から見て低すぎるので、その調整をしたように思います。

(*1)後でお話する狭義の借家権価格を考慮した場合には、何千万円や場合によって億単位で差がでることもあります。しかし、公共用地の取得基準を参考にして経済的損失額だけで算定した鑑定意見でも、千万単位で差がでる場合があります。

(*2)一般に、原告、被告双方から専門家の意見書が出た場合、裁判所が選任する鑑定人の鑑定が行われることがあります。立ち退き料を決める場合には、裁判所が鑑定人を選任して鑑定をするかどうか、明確なルールはありません。多くの判決が、裁判所が選任した鑑定人の鑑定をさらに調整しています。このことは、立ち退き料に関しては、裁判所が選任した鑑定人の鑑定でも裁判官が納得するとは限らないということです。それならば、やらない方がいいという場合もあり得るわけです。これに対し、賃料の増額請求の裁判の場合、裁判所が選任する鑑定人の鑑定結果がほとんどそのまま判決の内容になる場合が多いとされています。

(*3) 裁判所は、他の証拠関係と合わせて不動産鑑定士の意見を検討します。その中でも、特に賃借人の営業実態や経済的な事情などを考慮します。これらについては、弁護士が証拠を集めて説明と証明をしなければなりません。賃貸人側の弁護士は、それらを争い、説明と証明をすることになります。
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裁判所での和解交渉
 この種事案では、判決で終わる前に裁判官は、和解を勧めます(裁判所での和解が成立すると判決と同じ効果があります)。和解が成立するためには、賃借人側が納得する金額(これも人それぞれですが)と賃貸人の予算との調整になります。和解交渉になると、それまで双方が書面で緻密に主張を展開していたのが嘘のような大雑把な話になることは珍しくありません。そうでもしないと解決しないからです。だったら最初から大雑把な話をすればいいじゃないかと思うかも知れませんが、大雑把な話と言っても、それ以前の緻密な主張が前提になっています。

 和解交渉と言っても、主導するのは裁判官です。和解ができない場合には、裁判官は、判決を書きます。このため、裁判官は、将来の判決を考えた上で当事者双方の調整をします。弁護士としては、裁判官が、賃貸人、賃借人双方の事情をどのように見ているのか考えながら、和解に臨む必要があります。その上で、こちらの主張をどこまで通すか、妥協するのか、裁判官の顔色を見たり(和解の時は当事者ごとに裁判官と話をします。このため、裁判官が判決の見通しを明確に発言することもあります)、相手方の腹(落としどころをどう考えているか)を探りながら、検討していくことになります。

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借家権価格とは】
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借家権価格と狭義の借家権価格
 立ち退き料の相談を受けるときに、借家権価格はどうなりますかと聞かれることがあります。
 借地の場合には、借地権価格というものが存在します(借地権価格や借地権割合については、「借地の法律相談」の解説をご覧ください)。しかし、建物賃貸借で借家権価格というものが実際に存在するかと言われると、答えは「ありません」というのが正解だと思います。

 ただし、不動産鑑定用語で「借家権価格」という場合、立ち退き料そのもののことを言う場合があります。それだけなら言葉の問題になります。
 問題は、立ち退き料と同じ意味での「借家権価格」の中に、「狭義の借家権価格」というものがあって、移転に伴って現実に賃借人に発生する経済的損失の他に、賃借人が持っていた権利が失われるので、その補償も必要になると言う人がいます。つまり、建物の賃借人にも、借地権のような権利があって、それが立ち退きによって失われるから、その補償が必要だというのです。

 借地の場合、地主に承諾料を払うことが条件になっているとは言え、借地権を第三者に売ることが可能です。地主の承諾がなくても、裁判所が承諾に代わる許可を出してくれます(借地の譲渡や許可の裁判については「借地の譲渡」をご覧ください)。そのため、取引の相場価格があり、「借地権価格」というものが存在します。

  ところが、建物賃貸借、つまり、借家の場合、権利を第三者に売ることができません。賃貸人の承諾があれば、売ることはできますが、裁判所の許可の制度がないので、家主が承諾するかどうかは自由です。このため、特殊な場合を除いて、売買取引の対象になりません。そのため、売買の相場価格のようなものはありません。それなのに、「借家権価格」があるというのは、おかしな話です。
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●狭義の借家権価格の中身
 狭義の借家権価格は、発想の異なる複数の算定方法があります。種類の違う狭義の借家権価格があると言えます。主なものは「賃料差額還元方式」(簡単に言うと「賃料差額補償」です)と、「借家権割合方式」という算定方法です。
 もう1つ、「控除法」という算定方式もありますが、計算方法が一定ではなく、はっきり言えば、いかようにも数字が出てきます(*1)
 主なものは、この3つですが、この3つをどう調整するのかは、不動産鑑定士によってもまちまちです(*2)
 ただし、3つの算定式のうち、賃料差額還元方式というのは、賃料差額補償と同じです。現在借りている建物の賃料に対して、移転先の建物賃料(同種の平均的な建物の賃料)が高い場合には、移転するとそれだけ高い賃料を支払うことになるため、一定の期間(通常は2年程度)、その差額を補償しましょう、というものです。
 この賃料差額補償は、公共用地の取得基準でも補償が認められています(このため、補償期間も、公共用地の取得基準の補償期間を使う例が多いです)。
 つまり、賃料差額補償については、「狭義の借家権価格」と言うまでもなく、経済損失の補償に含まれると言えます。
 問題は、3つの手法のうち、「借家権割合方式」という手法です(「控除法」は論外と思います)。

(*1)控除法というのは、「現在の賃貸物件の価格」と、もしも、その物件が賃貸物件でなくて、賃貸人が自分で使っていたと仮定した場合の価格の差を算定するという建前です。自分で使っていた方が価格が高くなることを前提として、そこから、現在の賃貸物件の価格を引いた差額が、狭義の借家権価格だというのです。これには色々と批判があります。そもそも、こんな計算ができるのか、という問題があります。また、何とか計算して数字を出しても、なんでその数字に見合う権利を、賃借人が持っていたと言えるのか、という問題があります。

(*2)3つの計算式から数字を出して、この3つを並べて調整する鑑定士もいます(調整の仕方も一定の決まりはありません)。この3つのうち、賃料差額補償だけが合理的だとして他の計算式を切り捨てる鑑定士もいます。賃料差額補償に、借家権割合方式で算定した数字の一定割合を加算する場合もあります。
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●借家権割合方式とは
 「借家権割合方式」は、借地権価格(更地価格の70%前後)の30%に建物の価格の30%を加えたもので算定するというものです。それだけ?と思うかも知れませんが、それだけです。計算は簡単です。しかし、場所や物件によってはかなり高額になります(移転に伴う経済的損失の合計額の数倍になる場合もあります)。
 ところが、この算定式、昨日借りた場合でも、30年前に借りた場合でも同じ金額になります。借りていた期間が考慮されないのです。 また、業種その他、賃借人側の具体的事情も考慮されません
 そもそも、なんでこんな算定式が生まれたのかと言うと、これにも問題があります。この算定式は、相続税の対象となる遺産のうち貸家(第三者に賃貸している建物)の価格を減額評価する場合に使われるものです(通常の土地建物価格から借家権割合方式で計算した借家権価格を控除したものが貸家の価格とされます)。つまり、相続税申告の時の賃貸人の財産の評価方法です。建物を借りている賃借人の権利の評価ではありません(建物を借りていても遺産の評価額は0円です)。
 税務上でも、このようなものですから、賃借人がこのような権利を持っていると考えるのはおかしな話です。
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●裁判例と借家権割合方式
 東京高裁の判決例(平成12年3月23日判決)は、立ち退き料の算定に、借家権割合方式による狭義の借家権価格を加えることを否定しました(つまり、経済的損失額だけを立ち退き料額としました)。
 ところが、これで決着がついたわけではありません。

 東京高裁の判決後も、東京地裁などで立ち退き料を決める際に、「借家権割合方式」で算定した狭義の借家権価格を正面から認める判決が出ています(否定する判決も出ています)。
 裁判所が選任した不動産鑑定士の鑑定書が借家権割合方式で算定している場合には、裁判所も無視できなかったのだろうと思います。。
 このため、立ち退き料の算定は、裁判官によってまちまちではないか、という見方もあります。
 ただし、借家権割合方式で算定した鑑定書を採用した上で、その何分の1かに減額する判決がほとんどです(鑑定書の中で調整して減額してある場合にはそのまま採用する場合もあります)。そのままでは立ち退き料が高くなり過ぎるという判断だと思います。
 それでも、賃借人側からすれば、鑑定書で借家権割合方式を考慮してもらえば、減額されても、その分加算されて、高額な立ち退き料がもらえるように思えます。
 しかし、そんな単純な話ではないと思います。

  例えば、30年以上も借りているような場合(特に営業用の場合)には、純粋な経済的損失補償に、若干のおまけをつけてあげたいというのも、人情かも知れません。また、得意先喪失補償があるとは言え、移転によってそれでは賄えないリスクが発生する場合もあります(*)。このようなリスクは、算定できないリスクですから、算定式がありません。このような場合に、借家権割合方式で算定した狭義の借家権価格の何割かを、算定できる経済的損失額に加算して調整するというのは、発想として理解できないわけではありません。実際にこうした発想で立退料を算定したと思われる判決は多数あります。
 つまり、借家権割合方式で数字だけ大きくなった鑑定があっても、それだけで立退料が高くなるわけではありません。賃借人側の弁護士なら、それに見合うだけの損失リスクがあることを裁判官に説明する必要があります。賃貸人側の弁護士なら、そのようなリスクがないことを説明する必要があります。

 なお、裁判例の中には、裁判所が選任した鑑定人の鑑定(借家権割合方式を考慮した上で立退料額約5000万円)を採用するとした上で、最終的には、同じビルの別のテナントに支払われた立ち退き料額(1500万円)と比較して立ち退き料を2000万円とした判決もあります。これなどは、何のために鑑定書を採用したのかと思います。

(*)店舗周辺の顧客が中心の飲食店の場合、近隣に代替店舗が見つからないと廃業のリスクがあります。ところが、公共用地の取得基準の「得意先喪失補償」では、移転した後、一旦売上が落ちても、いつかは売上が回復することを前提に算定するため、廃業リスクが考慮されません。

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弁護士 内藤 寿彦  東京弁護士会所属

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