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弁護士による建物賃貸借契約の相談 賃貸借契約終了の正当事由と立ち退き料
内藤寿彦法律事務所
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弁護士内藤寿彦
 (東京弁護士会所属)
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2012/08/01
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2016/10/20
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立ち退き料に影響する事情

【耐震強度不足の建物の建て替え】
【賃料が相場よりも安いのは有利か不利か】
【他の入居者が立ち退きに応じている場合】
【前の建物所有者から建物を買い取った賃貸人からの立退要求】
【将来の建て替え計画の具体性】

【耐震強度不足の建物の建て替え】
●耐震基準と建て替え
 首都圏にマグニチュード7級の直下型地震が起こる確率が30年以内に70%といわれています。都内で発生した場合には、その周辺地域は震度6強~7の揺れになると予想されています。
 1981年(昭和56年)の建築基準法改正で、現在の新耐震基準が採用されました。このため、それ以前の建物は、耐震強度が不十分だと言われています(基準は最低限のものですから、改正前の建物でも、現在の基準を充たす強度のものもあります。ただし、建築予算の関係から、当時の基準ぎりぎりで設計されていることが多いと言われています)。
 1981年と言えば、すでに35年以上前になります。それ以前に建てられた建物ですから耐震基準の問題だけでなく老朽化という問題もあります。

 そこで、古い賃貸物件を取り壊し、現在の耐震基準を充たすような建物に建て替えたいという計画を立てる方もいます。
 建て替えですから、賃借人がいれば退去してもらう必要があります。現在の耐震基準を充たす建物への建て替えを理由に、賃借人に退去してもらうことができるかという問題になります。

●裁判所の傾向
 裁判所の傾向ですが、「震度6強の揺れがあった場合に倒壊の危険がある」という専門家の意見書を証拠として提出したとしても、立ち退き料なしでは正当事由を認めてくれません(立ち退き料を払うことを条件にしても認めない場合もあります)。
 震度6強の震度は、現在の東京都内では首都圏直下型地震のような地震でないと想定されないようです。「30年以内に70%」という確率は、明日起こっても不思議ではないという確率ですが、1年、2年以内に高い確率で起こることが予想されるという意味ではありません。10年後かも知れない、20年後かも知れない、また、30年経っても30%の確率で起こらないというものです。しかも、首都圏のどこかで発生するかも知れない確率ですから、建替えをしたいと思っている場所の震度が6強になる可能性はさらに低くなります。
 このため、「賃借人に今すぐに退去を求めて建て替えをする必要がある、という理由にはなりにくい」ということになりそうです。

 しかし、耐震強度不足の建物は安全とは言い切れない建物で、耐震強度を充たす建物に建て替えたいという、家主側の意向ももっともだという意識が広がったことも影響していて、正当事由として重視されています。

  なお、この傾向と東日本大震災との関係ですが、東日本大震災の前日の平成23年3月10日の東京地裁判決は、一般論として「耐震強度の不足は,本件賃貸借契約を一方的に解消する理由となる正当事由として,それほど重視することはできない」と言いながら、「正当事由として重視することは相当ではないとしても,賃借権の客観的な価値には影響するから,借家権価格を一定程度減価する方向で考慮する」と言って、鑑定人が出した立退料額を減額しました。減額の程度も、かなりの程度ですから、これを見ると、東日本大震災の前後で、耐震強度不足に関して裁判所の傾向が大きく変わったとは言えないと思います。

●耐震補強工事との関係
 耐震強度不足と診断された建物でも、賃借人が退去する必要のない補強工事で足りる場合があります。所有者が、この機会に新しい建物に建て替えて、賃貸スペースを拡げて有効利用を図りたいと希望していたとしても、補強工事で足りる場合には正当事由としては弱い、ということになります。

 ただし、補強工事ができると言っても、建て替える場合と比較してより費用がかかる場合や、建物が老朽化している上に容積率の関係などで有効利用されていない場合など、補強工事をしてその建物を維持することが経済的に合理的と言えない場合があります。そのような場合には、立退料と引き換えが条件ですが、正当事由が認められることになります。

●平成25年3月28日東京地裁立川支部判決について(追記)
 新聞等で「耐震基準不足で裁判所が立ち退きを認めた」ということで、当時はかなり大きく報道された判決です。
 この判決で問題になった建物は、昭和46年に建てられた建物で、当時の建築基準法には適合していたけれども、その後の耐震基準(昭和56年に定められた、現在の耐震基準)には適合していない建物です。
 そして、この判決は、立ち退き料などの引き換え条件なしに、賃借人に建物からの立ち退きを命じています。

 このため、耐震基準に充たない場合に、裁判所が立ち退きの正当事由を認めたというような報道がされました。

 この判決は、敗訴した賃借人側が控訴したという記事が報道されましたが、その後、高裁で判決が出たという話は耳にしていないので、最終的にどうなったのか分かりません。
 しかし、この判決は、かなり特殊な事案についての判決です。耐震強度不足で立退料なしで正当事由が認められるというのは、一般的にはあり得ません。

 ・この判決には特殊な事情があります
 この建物の危険性について、判決に明確には書いてありません。
 原告(賃貸人側)の主張によると、この建物の耐震判定を行ったところ、IS値(耐震指標値)が、11階建ての建物の全ての階で0.6未満で、0.3未満の階もあるという結果だったとのことです。
 IS値は、0.6以上なら一応安全とされる数値です。0.6未満は、安全とは言えない、ということになります。全ての階で0.6未満で、0.3未満の階もあるというのは、強い地震(震度6強以上)の場合には大破、倒壊の恐れがあるとされる数値です(*1)
 この耐震判定の結果について、被告(賃借人側)は争っていません(賃借人側で検査をするのは難しかったのだろうと思います)。
 このため、争点は、この耐震判定を前提にして、正当事由があるかないかという点に絞られました。

  この判決の事案では、さらに次のような特殊事情もありました。
①建物の所有者(賃貸人)は、独立行政法人都市再生機構(UR)です。
②この建物は、1棟に204戸が賃借していました。倒壊すれば204世帯に被害が及ぶということです。
③取り壊しが計画された後、URは、住民に対し住み替えのための措置を取っています。その内容は、URが管理する住居に移転する場合は移転費用と移転先の賃料の減額、URが管理する建物以外の建物に住み替える場合は転居後の家賃等の一部補填額として100万円と移転費用として78万9000円を支払う、というものでした(なお、賃借人の賃料は月額約5万円でした)。(*2)
④補強工事で耐震強度を補う場合には、非常に多額の費用がかかり現実的でないという事情がありました。
⑤居住していた204戸のうち、197戸がURとの間で住み替え合意にし、合意しなかった7戸との間で裁判になったという事情もありました。

 判決は、立ち退き料との引き換えで立ち退きを命じたわけではなく、無条件で立ち退くように命じました。しかし、裁判所は判決後でも立ち退きの合意ができればURが上記の住み替え措置をとると考えたと思います(判決の中にはこのようなことは書いてありません。推測です)。

 このような事情を踏まえた上での判決ですから、この判決が、耐震基準を充たさない場合には、それだけで正当事由を認める(立ち退き料なしで建物の明け渡しを認める)という基準を示したとまでは言えないのです。(*3)

(*1)IS値が0.6よりもかなり低い場合、震度6強よりも弱い地震でも倒壊の危険があるのではないか思って専門家に聞くと、必ずしもそうは言えない、という答えが返ってきます。また、IS値と耐震基準とは関係ないとのことです。つまり、IS値0.6以上だから現行の耐震基準を充たしているということではないのです。なお、上記の判決の事案では、全ての階でIS値が0.6未満だったとのことですが、1つの階だけでも0.6を下回るとその階がつぶれて建物全体が倒壊の危険があるとされます。

(*2)この点について裁判所は「退去に伴う経済的負担等に十分配慮した手厚い内容と評価できる」としています。

(*3)他にも、立ち退き料なしで建物の明け渡しを認めた判決がありますが(東京地裁平成25年 1月23日判決)、これは賃借人側の建物使用の必要性が非常に低いことが考慮されています。

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【賃料が相場よりも安いのは有利か不利か】
 賃料が相場よりも安くなっている場合があります。賃貸人の都合で将来、退去してもらう場合のあることが予め分かっているため安くしてある場合もあります。建物が古くなってきたので、安いままにしておく場合もあります。
 賃料が相場よりも安い場合、立ち退き料の金額についてどちら側に有利になるか、ということでお話をします。

 賃貸人に言わせれば、今まで安い賃料で借りられたのだから大人しく退去してほしいということになります。
 ところが、賃借人に言わせると、「ここと同じ賃料で同じような物件を探すことができない。そのため、ここを借りなければならない理由がある」ということになります。

 裁判所の傾向は、特別な場合以外は、同じ条件の物件を借りるための賃料差額を、立ち退き料額に加える傾向にあります(移転前の賃料が特に安い賃料の場合、移転先では同じ条件の物件は賃料額が高くなります。その差額補償が立ち退き料に加算されるという意味です)。

 ただし、安い賃料が、賃貸人側の有利な事情(立ち退き料が低額になる)とした判決もあります。
 例えば、海外出張から帰国したら自分で使うのでその時には退去してほしい、ということを契約を結ぶ段階から賃借人に説明し、そのため、賃料を安くしていた、という事情があったケースでは、賃貸人に有利な事情と判断されました。しかし、このような事情がある場合は、定期借家契約を利用できるので、今後も同じような判決が出るのかどうか分かりません(ただし、住居を貸そうとする場合、定期借家ではなかなか借り手がつかないと言われています)。

 このような例外的な場合を除けば、賃料が安い場合には、新規に借りる物件との賃料差額の補償額を立ち退き料に加えるというのが、裁判所の傾向です。

  賃貸借契約が何度も更新して長期間契約が続き、その間、周辺の賃料相場が上昇したのに、なんとなくというか、次第に建物も古くなってきたので、賃料の据え置きをしているうちに賃料が安くなってしまったという場合が多いようです。
 立ち退き料は、基本的には、移転に伴う経済的損失の補償が基本です。同じ条件の物件(*)に移転した場合に賃料が高くなれば、賃借人にとって経済的な負担になるので、その補償が必要になります。しかし、賃料が増加するという負担は、移転先の物件を借りている間、ずっと発生することになりますが、さすがに、ずっと補償しなければならないわけではありません。立ち退き後(移転後)2年分くらいを賃料差額補償として、立退料に加える場合が多いです。なぜ、期間を区切るのかと言えば、これも賃貸人にとって何らかの正当事由があり、賃借人の経済的負担を全て補償する必要はない、ということが理由だと思います。

 しかし、中には賃借人の事情を酌んで賃料を安くしていたことが仇になったケースもあります。賃借人が会社で、会社の経営が苦しいというので賃料を相場よりも安くしていたのですが、建物が老朽化したために立ち退きを求めたというケースです。これについても、裁判所は、賃料の差額補償を立ち退き料に加えました(賃料を安くしていた事情も判決に書いてありますから、裁判所が過去の経緯を無視したとか、見落としたわけではありません)。

 賃貸人側からすると納得できないかも知れませんが、賃料差額は補償するのが原則というのが裁判所の傾向だということです。

(*)同じ条件とは、同じ環境、同じ広さが基本です。複数の候補があるのが普通ですから、その中の平均的な物件です。ただし、古い建物だったからと言って、同じような古い建物に移転することは求められません。建物の老朽化が移転を求める理由になっている場合に、同じような老朽物件に移転したのでは、またまた移転を求められることになってしまいます。

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【他の入居者が立ち退きに応じている場合】

 オフィスビルやアパートなど、他の入居者がすでに退去しているのに、1人だけがんばって立ち退きに応じない、ということがあります。
 この1人との間で、賃貸人側は裁判をすることになります。

 すでに立ち退きをした賃借人と同じ事情なのに、他の賃借人と同じか若干有利な立ち退き料の提示があったのに、立ち退きに応じないで1人でがんばっている場合、裁判所からは、あまりいいように見えません。
 物件がビルやアパートの場合、すでに入居者が立ち退きいた後の空室がそのままの状態になって賃貸人側の損失が発生し、時間とともに拡大します。この状態で、1人の賃借人が、裁判の引き延ばしをして立ち退き料の増額を求めていると思われる場合、賃貸人の弱みにつけこんでいるように思われます。要求している立ち退き料の額が相当額を超える場合はなおさらです。

 ただし、他の賃借人が立ち退き料なしで退去したとか、かなり低額の立ち退き料で退去した場合には、賃貸人側でかなり強引に他のテナントを立ち退かせた可能性もあります。このような場合に、相当額の立ち退き料を要求し、裁判の進行も、特に引き延ばしをしているようには見えないときには、裁判所も相当額の立ち退き料を認めると思います。他のテナントの立ち退き料額は、賃貸人側が主張しない限り裁判所には分かりません。賃貸人側がこれを明らかにした上で、1人でがんばっている賃借人を非難する場合には、賃借人側の弁護士としては、合理的な理由があることの説明と証明をする必要があります。

 また、他のテナントが退去している場合でも、それらとは事情が違う場合には、同じ条件での立ち退きに応じないことに理由があります。例えば、商業ビルで、他の入居者は、移転が容易なオフィスなのに、飲食店や物品販売店など、その場所でなければならない事情が強いため、他のテナントと異なり、営業補償など多額の立ち退き料を求めるのは、合理的な理由があります(*)

 判決の中には、他のテナントが立ち退きをした後で、賃貸人側の正当事由(建物の建替えの必要がないこと)を争った例もあります。建物が老朽化していないし、耐震強度不足でもない商業ビルの場合、建替えを計画しても、正当事由がないとされるのが普通かと思います。しかし、このようなビルでも、他のテナントが退去したのに1人だけがんばって残っていたテナントについて、比較的通常の立退料で明渡の正当事由があるとしたものがあります(東京地裁平成24.8.28)。そのテナントが、どうしてもそのビルにいなければならない事情がなく、また、入居していた期間も長くないのに、1人だけ立退を拒んでいたのが、裁判所から見るといかがなものかと思われたようです。

(*) いくら他のテナントよりも多額の立ち退き料をもらわないと立ち退きできない場合でも、相当額を超える立ち退き料を要求し、その要求を通すために裁判の引き延ばしをするのは、逆効果になる可能性があります。裁判例の中には、どうしてこのテナントに対して、こんなに少ない立ち退き料なんだと不思議に思えるものがありましたが、判決の中で賃貸人側の空室による損害を強調していた上、訴えから一審の判決まで3年かかっていました(時間がかかったのは賃借人側の問題だと思います。ただし、それが理由で立ち退き料が低額になったのかどうか、本当のところは分かりません)。
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【前の建物所有者から建物を買い取った賃貸人からの立退要求】

 もともと賃貸人でなかった人が物件を買い取って、立ち退きを求める場合があります。

 これについて、最高裁(昭和30年6月7日判決) は、「正当事由の存否は、旧賃貸人の下において従前に発生した事由に限局するとか、或は新賃貸人の下において新たに発生した自己使用の必要事情のみとかに、形式的に制限すべきではなく、賃貸借承継の前後を問わず、あらゆる事情を参酌すべきである」と言っています。つまり、建物の所有者(賃貸人)が代わったことが、正当事由の判断にどう影響するかどうかは、ケース・バイ・ケースだと言うことになります。

 このため、場合によっては明け渡しを認めない、ということもあり得ます。例えば、最初から自己居住の目的で、賃借人のいる建物を安い値段で購入して、自己使用の必要性を理由に立ち退きを求めるような場合、正当事由があるとは思えません(昭和30年前半ころの裁判例ではこのような場合でも正当事由を認める例がありましたが、これは当時、住宅の取得が困難だったという事情が反映されたようです)。賃借人からすれば、「自分と関係ないところで、不利益を受けるのは不当だ」ということになります。

 これに対して、老朽化した建物を建て替えをする場合には、建物の所有者が変わっても、建物の状況や土地の有効利用という状況は同じですから、賃借人にとって自分と関係ない事情で不利益を受けるということにはなりません。この種の理由で立退を求める場合には、賃貸人が変わったことは、正当事由や立退料額の判断に特別な影響はありません。
 しかし、中には、「賃借人が立退に反対するのが分かっていながら、建物を購入した」ことを理由に、賃貸人側に不利益な要素とした裁判例もあります。ただし、実際には、賃貸人側が提示している立退料額が低すぎるため、立退を否定する理由の1つとしたり、適正と思われる立退料額にするための理由としてこのように言っているのではないかと思います。

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【将来の建て替え計画の具体性】

 建て替えの場合、直接の理由が耐震強度不足だったとしても、通常は、容積率の消化率が悪く、また、商業ビルなのに古くて他のビルよりも賃料を低く設定しなければならないようなビルを建て替えて、より高度利用ができるような賃貸物件に建て替える場合(通常は現在よりも高額な賃料になり、賃貸スペースも増えます)がほとんどだと思います。つまり、現在の建物とは異なる建物を建てることが多いと思います。
 ところが、あくまでも現在の賃借人に退去してもらうことが前提になるため、不確定要素があり(いつ退去してくれるのか、立ち退き料がどうなるのか)、具体的な計画が立てられない場合があります。(*)

 しかし、裁判所は、計画に具体性がない場合には、あまりいい顔はしません。本当に必要なのか、別の目的(更地にして第三者に転売するなど)があるのではないかなどと疑うのだと思います。疑わないまでも、「計画はまだ具体的なものではない」みたいなことを書いてある判決を見ます。

 やはり、ある程度具体的な計画があった方が、裁判所に対して賃貸人の言っていることに具体性があることをアピールすることになります。
 とは言え、設計事務所に依頼したいけれども、いつ建てられるのか未確定の状態で具体的な計画を立てていいのかと思うのもやむを得ないことです。弁護士としてもいくら裁判で有利になるとは言え、依頼者に無理な要求はできません。

(*)退去するしないで揉めている場合、いつ、退去の結論がでるのか、非常に悩ましい話になります。退去の結論がでないまま、計画が進んでしまうと、立ち退き料以上の損失の可能性もあります。そうならないため、早めに裁判を起こす方がいいということになります。しかし、その場合、計画の具体性や立ち退きの必要性、緊急性を問題にされる可能性があります。

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