賃貸借物件(貸事務所、貸店舗、賃貸マンション、アパートなど)のトラブル、明け渡し請求、立ち退き料
弁護士による建物賃貸借契約の相談 賃貸借契約終了の正当事由と立ち退き料
内藤寿彦法律事務所
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弁護士内藤寿彦
 (東京弁護士会所属)
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2012/08/01
Webサイト公開しました。
2016/10/20
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手続の流れ

※ここでは賃貸人側からのご相談、ご依頼があった場合を前提にご説明します。賃借人側も立場は違いますが、ほとんど同じとお考え下さい。

※賃借人の賃料滞納を理由に建物の明渡を求める場合は、「その1(家賃滞納)」をご覧ください。その他の契約違反を理由として建物の明渡を求める場合は、「その3」の「特約違反などの契約解除」をご覧ください。

●どの段階で弁護士に相談するか
 期間満了や建物の建て替えなどを理由として建物の立ち退きをしてもらう場合、当事者間での話し合いが難しいと思ったら、弁護士に相談することをお勧めします。
 ただし、弁護士に相談に来られる方も、色々なケースがあります。
 自分では立ち退きの申入や交渉ができない、ということで、交渉前の段階で相談に来られる方もいます(立ち退きを求められる側も、立ち退きの交渉の申入があった時点で、相談に来られる方もいます)。交渉自体に、かなりの法律上の知識や交渉方法に関する知識も必要ですし、立ち退き料額がどうなるか分からないのが普通ですから、交渉前の時点で、相談に来られるのも当然です。
 また、当事者間で、散々交渉して、立ち退き料の金額がどうしても調整がつかないので相談に来られる方もいます。この場合、管理している不動産会社を介して交渉する方もあれば、不動産会社を介さないで直接、交渉する方もいます(*)。いずれにしても、立退料額などの条件の開きが大きくて、交渉が暗礁に乗り上げて弁護士に相談するケースです。
 結局、いずれのケースでも、当事者間での話し合いが難しいと思ったら・・・ということになります。何もしていない場合と交渉が難航している場合の両極端なケースを挙げましたが、交渉途中でも、これは難しいと思ったら、弁護士に相談することをお勧めします。交渉が暗礁に乗り上げるのを待つ必要はありません。

(*)不動産会社が当事者に代わって立ち退き交渉をすることは、弁護士法違反の問題があります。このため、賃貸物件を管理している不動産会社でも、この種の交渉に関与しない会社が多くなっています。

●相談
 相談の際には、どういう事情で立ち退きを求めたいのか、お話ください。
 その際、立ち退き料が必要でしょうか、とか、いくら払えばいいでしょか、という質問をほとんどの方がします。賃借人が簡単にはでていってくれそうもないということでご相談に来られていますし、多くの場合、落ち度のない賃借人に出て行ってくれと言うお話です。そうなると、やはり立ち退き料は必要でしょう、ということになります。
 いくらでしょうか、ということについては、相手次第という要素も強いので、明確にいくら、というお答えは難しいです。裁判例などを前提としたご説明は可能です。
 ただし、建物を返してもらう必要性が明確ではなく、賃借人が事業などで実際に利用していて立ち退きを拒否しているのに、立ち退き料を払いたくないという場合は、裁判をやっても立ち退きが認められないと予想できます。そのような場合には、その旨、お話します(賃借人に契約違反行為があってそれを理由に解除できる場合はその方向でお話をします)。また、裁判所が相当と認めるだろう立ち退き料は、ある程度は想定できますから、いくら何でもその金額で立ち退いてもらうのは無理だと分かる場合にも、その旨、お話します。

●通知と話し合い
 相談の結果、立ち退き料の金額などを含めて見込みのある場合(ほぼ確実な場合もあれば、若干弱くても話し合いによっては見込みのある場合もあります)には、更新拒絶や解約申入の通知を内容証明郵便で出します(依頼前に内容証明で通知している場合には、弁護士が依頼を受けたことを伝える文書だけを送ることもあります)。
 なお、交渉を開始する前の通知ですが、ネットで見つけた文例を見ながら書けるという方もいますが、裁判になった時に不利な証拠になるようなことは書かないように注意しなければなりません。
 また、相手によっては感情を害して余計な争いになることもあります(感情的になって徹底抗戦をするということもあります)。裁判まで考えるのなら、文書の作成、送付からその後の対応(交渉ということになります)も含めて、弁護士に相談した方がいいと思います。
 文書の内容については、事案にもよりけりですし、弁護士の個性もありますが、まだ、一度も正式な交渉をしていないような場合は、正式な更新拒絶の通知を送る前に、立ち退いてもらいたい事情を説明する文書を送り、交渉に入ることも考えられます。
 なお、正式な更新拒絶通知を出さないと、期間満了で更新してしまいます(特に自動更新条項がある場合には注意しましょう)。話し合い継続中でも、一応、「形式として内容証明郵便で更新拒絶の通知を出しますよ」と断った上で、更新拒絶の通知を出すこともあります。更新拒絶の場合は期間満了の6か月前までに出さなければなりません。
 この間の話し合いで解決できる場合もありますが、話し合いで解決できない場合でも、相手方の立場や希望、要求を裁判の前に聞いておくことは意味があります。
 そして、相手の要求が予算を完全にオーバーし、また、裁判をやっても勝ち目がない(ある程度の立ち退き料で明け渡しを認めてくれればいいのですが、正当事由がないということで敗訴する)と予想される場合には、はっきりと申し上げます。ただし、裁判やりましょう、という場合でも絶対に勝訴を保証するということではありません(多くの裁判は、証拠に基づいて白か黒か決めます。しかし、正当事由を理由とする立ち退きの場合、立ち退き料の金額を含めて、白か黒かで割り切ることが難しい場合が多いと思います)。

●裁判
 裁判と言っても、調停の申立から始める場合もあります。調停ではなく、最初から訴訟(普通の裁判)の場合もあります。どちらにするのかは、ケースによりけりです。要求に開きがあり過ぎる場合には訴訟にするのが一般的ですが、そのような場合でも、調停申立をする場合もあります。調停で解決しない場合には、調停後に裁判を起こすことになるので、調停にかかった期間(半年程度)回り道をしたことになりますが、調停で解決すれば裁判よりも早く解決します。
  調停で解決しない場合や、最初から裁判の方がいいと思う場合には、裁判(訴訟)を起こします。

 調停や裁判を起こす時期ですが、必ずしも、期間満了まで待つ必要はありません。満期前でも可能です(この場合は、「満期になったら、建物を明け渡せ」という判決を求めることになります。これを「将来請求」と言います)。賃借人が立ち退きを拒んで、期間が満了しても自発的に退去しないことが予想されるという理由が必要になります。しかし、交渉段階でそのことが分かるはずですから、特に問題はありません。裁判もそれなりに時間がかかるので、期間満了前に訴えを提起しても、裁判をやっているうちに期間満了した、ということは珍しくありません(満了までに裁判を終わらせなければならない、ということもありません)。

 なお、調停も裁判も、とりあえずご本人は出頭の必要はありません。なかなか和解が成立せず、裁判官が本人からお話を聞きたいという場合がありますが、その場合にどうするのかは状況を見て判断します。裁判所に行く場合でも、事前に弁護士と打ち合わせをします。

 裁判になった場合、最初のうちは賃貸人側、賃借人側それぞれの事情を書面に書いて、証拠と一緒に提出します。書面は弁護士がご本人と打ち合わせをした上で書きます。証拠も、「このようなものはありますか」という形で弁護士からご本人にお願いして集めてもらったり、弁護士が直接、集めたりします。なお、事案によっては、建築士や不動産鑑定士などの意見が必要になる場合もあります(立ち退きを求める場合には、訴える側ですから、通常は、訴えの提起前に意見を求めます)。

●和解
 話が煮詰まってくると、裁判官は和解ができるかどうか打診してきます。お互いの事情はそれ以前の書面ででているので、基本的には立ち退き料をいくらにするのか、という話になります。
 早く終わらせるか粘るかということもご本人の事情だと思います。焦りは禁物ですが、元も子もなくなるかどうかということも考えながら話を進めます。ただし、裁判官も和解で終わらせたいことが多いらしく(*)、説得しやすい方を説得する傾向があるようです。
(*)一般的に、民事事件は、互いに納得して解決する和解がよいと言われています。しかし、中には白か黒か決着を着けなければならない案件もあります。正当事由を理由とする建物明け渡しは、白黒はっきりさせるものではないので、和解で終わらせるのが妥当なことが多い案件と思います。

●判決
 どうしても和解ができなければ判決になります。
 立ち退き料の支払いを条件に明け渡しを認める判決が出た場合ですが、この種の事件で強制執行をすることはほとんどありません。
 立ち退き料の金額がこちらで提示したものや、そうでなくても予めここまでなら払うと決めていた金額の範囲内なら問題ありませんが、それ以上の金額の判決がでる場合もあります(提示額の3倍以上の立ち退き料の支払いと引き換えに建物の立ち退きを認める判決がでる場合もあります)。(*1)(*2)

 その場合は、その金額でこちら側が納得するかどうか確認します。
 この金額でいいでしょうという場合は、相手方の弁護士と話し合って支払いや建物の明け渡しの時期などについて協議します。
 逆に、ご本人が、この金額は出せないという場合は、控訴することも1つの考えですが、だったら出て行かなくてもいいという「態度」を取るのも1つの考え方です(本気の場合もありますが)。(*3)

(*1)このような判決が出た場合でも、立ち退き料の支払いを強制されることはありません。立ち退き料を払わなければ、建物の立ち退きを求めることができない、というだけです。

(*2) 裁判の中で正式に申入をした金額(書面に書いた金額)と、和解の話合いの途中で提示した金額が違うことがあります。和解で提示した金額は、あくまでも和解で解決することが前提の金額ですから、正式に申入した金額よりも高い場合があります。それでも、和解の中で提示した金額は、一応、賃貸人側が出せることを前提としている金額なので、裁判官がその金額が妥当だと思えば、その金額を立ち退き料として判決に書くことはよくあるようです。その金額でも足りないと裁判官が思う場合、裁判官は立ち退き料の金額を上げて、明け渡しを認めるか、それもと、請求棄却の判決(明け渡しは認められないという判決)を出すことになります。
 なお、裁判例の中には、明らかに賃貸人側が提示した金額以上の立ち退き料の支払いと引き換えに建物明け渡しを認めた裁判例があります。その事案では、賃貸人側は、明け渡しを受けるのを断念し、立ち退き料の支払いをしなかったのですが、賃借人側が、立ち退き料を支払うように求める裁判を起こしました。これに対し、裁判所は、賃貸人の提示金額と判決の立ち退き料額が格段に違う場合には、立ち退き料の支払い義務はない、としました。提示金額が4000万円だったのに対し、判決の立ち退き料額が8000万円だった事案です(福岡地裁平成8.5.17判決)。

(*3)この種の判決は、「立ち退き料○○円を払うのと引き換えに建物を明け渡せ」という内容になります。判決に書いてある金額の立ち退き料を払わなければ建物の明け渡しを求めることはできませんが、建物の明け渡しを諦めてしまえば、お金を払う必要ありません(ただし、判決の前に提示した立ち退き料と格段にかけ離れた額の立ち退き料ではない場合には、賃借人から「立ち退き料を支払え」という裁判を起こされる可能性があります)。判決ではなくて、和解の場合には、立ち退き料の支払い義務がある、という内容にすることが多いです。
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弁護士 内藤 寿彦  東京弁護士会所属

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