賃貸借物件(貸事務所、貸店舗、賃貸マンション、アパートなど)のトラブル、明け渡し請求、立ち退き料
弁護士による建物賃貸借契約の相談 賃貸借契約終了の正当事由と立ち退き料
内藤寿彦法律事務所
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弁護士内藤寿彦
 (東京弁護士会所属)
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2012/08/01
Webサイト公開しました。
2016/10/20
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随時、更新しています。
取扱い案件
不動産関係、相続競売、一般民事事件、会社関係、損害賠償事件 。。。
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※当事務所の報酬規定は、東京弁護士会の旧報酬規定(廃止)を参考に概ねこれを引き継ぎ、部分的に当事務所独自の規定を設けました。ここでは、ほとんどが当事務所独自の規定です。
※賃貸人側からご依頼があった場合と賃借人側からご依頼があった場合で計算方法が異なります。
(賃借人側からご依頼があった場合の弁護士費用は→

1.賃貸物件のオーナー(賃貸人)側からご依頼があった場合の弁護士費用

 賃借人に契約違反がない場合に期間満了・解約申入によって賃貸物件の明け渡しを求める場合(正当事由や立退料が問題になるケースです)の当事務所の弁護士費用は以下のとおりです(平成28年4月1日一部改訂)。

 金額に幅がありますが、事案に応じて見積をして契約の時には確定させた契約書を作成します。

※賃料不払いを理由として明け渡しを求める場合の弁護士費用は→「その1(家賃滞納)」の「家賃滞納事件の弁護士費用と強制執行費用」をご覧ください。

(1) 居住用の場合(建物の取り壊しの予定のない場合)
●1か月の賃料額(管理費、消費税を含む)が20万円未満の場合
・着手金  30万円以上50万円以下(これに消費税を加算します)
・報酬   40万円以上60万円以下(これに消費税を加算します)

※1か月の賃料額、賃貸人・賃借人双方の事情などを考慮した上で、上記の範囲で見積をさせていただきます。

●1か月の賃料額(管理費、消費税を含む)が20万円以上の場合
・着手金  40万円以上70万円以下(これに消費税を加算します)
・報酬   50万円以上80万円以下(これに消費税を加算します)

※1か月の賃料額、賃貸人・賃借人双方の事情などを考慮した上で、上記の範囲で見積をさせていただきます(賃料額30万円以上の場合については、(4)をご覧ください)。

●交渉から始まる場合について

 交渉からは始まる場合には、着手金を上記の70%として、交渉だけでは終った場合の報酬も上記の70%とします。交渉で終わらないで、裁判(調停を含む)になったときは追加の着手金(差額の30%分)をいただきます。

(2) 居住用の場合(建物の取り壊しの予定の場合)

 (1)の着手金に対して、10万円から20万円、(1)の報酬に対して、20万円から30万円の範囲で加算する(それに消費税を加算する)ことを原則とします。ただし、事案によっては加算しないこともあります。
 また、交渉から初めて、交渉だけで終わった場合、報酬額を10万円から20万円以下の範囲で減額することを原則とします。

(3) 営業用の場合

●賃借人が営業のために使用している物件で、1か月の賃料(管理費・消費税を含む)が20万円未満のもの

・着手金  50万円以上70万円以下(これに消費税を加算します)
・報酬   60万円以上80万円以下(これに消費税を加算します)

※1か月の賃料額、賃借人の業種(オフィスとして使用しているのか、飲食店かなど)、建物の取り壊し予定かどうかなどの事情を考慮した上で、上記の範囲で見積をさせていただきます。

●賃借人が営業のために使用している物件で、1か月の賃料(管理費・消費税を含む)が20万円以上の場合(賃料額30万円以上の場合も原則としてこれによりますが、例外もあります。(4)をご覧ください。)

・着手金  60万円以上80万円以下(これに消費税を加算します)
・報酬   70万円以上90万円以下(これに消費税を加算します)

●交渉だけで終わる場合

 交渉から初めて、交渉だけで終わった場合、報酬額を10万円から20万円以下の範囲で減額することを原則とします。

(4) 高額物件、高額な立ち退き料の場合

 居住用、営業用を問わず、1か月の賃料が30万円以上の物件については、諸事情を考慮し、協議の上、上記の上限を超える金額とさせていただく場合もあります(契約前に確定させます)。

 また、営業用で立ち退き料の相当金額が1000万円を超えることが予想される場合には、上記の上限を超える金額とさせていただく場合があります。

(5) 同時に複数の賃借人に対して、立ち退きを求める場合

 上記は、1個の賃貸借契約で1物件を賃貸している場合です。複数の賃借人に対して退去を求める場合についてはご相談ください。


2.賃貸物件の借主(賃借人)側からご依頼があった場合の弁護士費用
 賃料不払いなどの落ち度がないのに賃貸人から賃貸物件の立ち退きを求められている場合の当事務所の弁護士費用は、以下のとおりです。
(1) 裁判(調停を含む)を起こされた場合
・着手金 30万円以上60万円以下(これに消費税を加算します)

※賃料額、居住用か営業用かなどを考慮して決めます。

・報酬
 経済的利益(基本的には立退料の額)に応じて、以下の金額とします(これに消費税を加算します)。
①経済的利益が300万円以下の場合
経済的利益×16%
②経済的利益が300万円以上、3000万円以下の場合
経済的利益×10%+18万円
③経済的利益が3000万円以上、3億円以下の場合
経済的利益×6%+138万円

(ご説明)
 この種の案件では、ご依頼を受ける時点では経済的利益(「よくある質問」の「経済的利益って何ですか」をお読みください)の算定が分からないことがほとんどです。
 立ち退くかどうかだけが問題になる場合もあれば、立ち退き料の金額によっては立ち退いても仕方がないと考える場合もあります。
 立ち退き料の金額によっては仕方がないと思っても、賃貸人側が払うと言っている金額では話にならない場合もあります。しかし、交渉や裁判が進むに従って、双方の妥協点が動くことがあります。
 従って、ご依頼を受ける時点(着手金のお支払い時点)では、上記のようにしました。
 金額に幅がありますが、契約の時点で見積をします。概ね、居住用で賃料の低い物件は30万円、事業用の物件の場合は50万円とお考え下さい。なお、具体的な金額の見積をした上で契約をすることになります(要するに契約をする時点では金額は具体的になっています)。
 報酬の経済的利益ですが、立ち退き料の支払いを受ける場合は、その金額が経済的利益とお考え下さい。
 建物の明け渡し(立ち退き)を阻止した場合には、建物の時価の1/2に敷地の更地価格の1/3を加算した額が経済的利益になります。

(2) 裁判外交渉(裁判をしないで交渉する)の着手金と報酬
 上記(1)の金額の70%を原則とします。

(3) 当初交渉から始まったものの、交渉が決裂して裁判になった場合の着手金
 当初、交渉の着手金(上記の(2)の着手金)をいただき、裁判になる時点で裁判の着手金(上記(1)の着手金)からすでにいただいた着手を差し引いたもの(上記(1)の着手金の30%)をいただきます(上記(1)と(2)の合計額ではありません)。

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弁護士 内藤 寿彦  東京弁護士会所属

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