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内藤寿彦法律事務所
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弁護士内藤寿彦
 (東京弁護士会所属)
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2012/08/01
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2016/10/20
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<<契約違反で解除できる場合>>
【解除は信頼関係の破壊】
●賃料不払いの解除も信頼関係の破壊が必要
●無断譲渡、無断転貸も信頼関係の破壊がなければ解除できません

【特約違反の解除の有効性】
●特約違反も信頼関係の破壊
●用法違反  
●商業ビルの特約

【特定の契約条項に違反していないが信頼関係が破壊された場合】

※賃料不払い(家賃滞納)を原因とする解除については→「その1(家賃滞納)」をご覧ください。

【解除は信頼関係の破壊】
 ここでは契約違反があった場合の解除についてお話します。
賃料不払いの解除も信頼関係の破壊が必要
 典型的な契約違反は、賃料の不払いです。
 ただし、例えば、1か月程度、賃料の支払いが遅れても解除は認められません。契約書に、「1回でも賃料を支払わなかった場合は解除できる」と書いてあっても、認められません。
 その理由は、建物の賃貸借契約の場合、単に契約違反があっただけではなく、賃貸人、賃借人間の信頼関係が破壊されたと認められるような重大な契約違反がなければ解除できない、とされているからです。
 賃料の滞納が3か月分になった場合には、さすがにもうお互いの信頼関係はなくなった、ということで解除が認められます(必ずしも3か月ということではありません。詳しくは「家賃滞納の期間がどれくらいなら解除できますかをご覧ください)。

●無断譲渡、無断転貸も信頼関係の破壊がなければ解除できません
 知らないうちに借主が入れ替わったり(無断譲渡)、又貸し(転貸)を無断でした場合は、原則として解除できます。
 しかし、この場合も、信頼関係が破壊されていない場合は解除はできません。通常は無断譲渡や無断転貸があれば、信頼関係も破壊されたことになります。例外的に信頼関係が破壊されたと認められない場合というのは、例えば、貸店舗で賃借人が個人で営業をして、その後、実質的には個人と変わらないような法人でその事業をするようになった場合など、営業状況に実質的な変化がない、というような場合です。(*1)(*2)

(*1) 個人の借主が法人になって営業する場合も、契約違反になります。その契約違反が信頼関係を破壊したとまでは言えないので解除できない、ということです。法人が賃借人(契約当事者)になるわけではありません。このため、法人の株式を第三者に譲渡して第三者に営業させるなど、営業状態が変化すれば信頼関係の破壊があったとして解除が認められます。

(*2)最初から契約上の賃借人が株式会社の場合には、株式が譲渡されて経営者が別の人になったり、別の会社と合併したり、会社分割をして、実質的な経営者が変わる場合があります。しかし、法律上、株式の譲渡も合併も会社分割も、法人としては同一性があるとされるため、賃借権の譲渡にはなりません。ただし、特約で経営者が変わる場合には賃貸人の承諾が必要とすることは可能です。この特約に違反したことを理由に解除を認めた裁判例もあります。

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【特約違反の解除の有効性】
●特約違反も信頼関係破壊
 一般的な賃貸借契約書には書いてないような特約がついている場合があります。そして、その特約に違反した場合には契約を解除する、と契約書に書いてある場合があります。
 そのような場合も、建物の賃貸借契約を解除できるのは、単に特約に違反しただけでなく、違反が重大な場合など信頼関係の破壊があったと認められる場合です。

●用法違反
 特に事務所、店舗の賃貸借契約の場合、他の建物賃貸借契約書には見られないような特約がついていることがあります。
 例えば、建物の使用について特定の業種を営むこととされている場合があります。そして、これに違反したときは解除できると契約書に書いてある場合があります。このような場合に、契約とは違う営業を営んだ場合が問題になります。
 この場合、形式的には契約書に書いてある営業と違う営業だったとしても、別段、問題にするまでもないと思われる場合には、信頼関係が破壊されたとまでは認められない、ということで解除は認められないことになります。
 最初からその営業だと分かっていれば、貸さなかった認められるような場合(*)には信頼関係が破壊されたとして解除が認められることになります。

(*)風俗営業など他のテナントとの関係などから、賃料額にかかわらず貸さなかったと認められる場合の他、契約書で定めた用途と比較して建物の損耗が大きく、契約した賃料では貸さなかったと認められる場合も含まれます。

●商業ビルの特約
 複数の店舗がテナントとして入居している商業ビルでは、他にはない特約が付けられている場合があります。
 これらの特約は、商業ビル全体の売上向上などのために各店舗に義務を負わせるものです。ただし、そのような目的で付された特約ですが、解除が認められるためには特約違反により信頼関係が破壊されたと認められることが必要です。

 例えば、次のような事例があります。
 複数のテナントが入居している商業ビルの一部(建物の1階部分全体)について、「賃借人が連続3日以上休業する場合には賃貸人の書面の承諾を得なければならず、これに違反した場合には即時解除ができる」という特約があったという事案です(商業ビルなどでは、このような特約が付けられることは珍しいことはではありません)。
 この事案は、店舗が無断で閉店したのに対して、賃貸人側が損害賠償請求をしたというものです。そのため、残念ながら、解除の有効性は争われていません(閉店して店舗を返還することを前提で休業していた事案です)。このため、裁判所も解除の有効性については判断していません。
 それでも裁判所は、損害賠償は認めました。その判決を抜粋すると「店舗の休業に被告の承諾を要するとされたのは,本件建物の1階に存する本件店舗が営業をしないことにより,本件建物が閑散とした雰囲気となり,本件建物の他の賃借人の営業に影響が生ずるのを防ぐためであったのだから,他の賃借人に対する影響を顧慮しないまま,閉店することが正当化されるわけではない。」(東京地裁平成22年10月28日判決)
 この事案では、施設を建設する時点から当該賃借人の意向を聞いていたようで、その点も考慮されたものと思われます。
 これが例えば、商業ビル内の一店舗について同様の契約があった場合に、4日間程度の短期間、無断休業した場合だったとしたら、解除は認められなかったと思います(契約違反ですから、これによって賃貸人に損害があれば損害賠償は認めることになります)。

 同様に複数のテナントが入居している商業ビルのケースですが、各テナントに日々の売上の報告を義務付け、これに違反した場合には解除できるという特約があったのに、あるテナントがこれをしなかったためビルの所有者が契約を解除したという事案について、解除の有効性が争われたケースがあります。このケースでは、裁判所は解除の有効性を否定しました。事案によりけりということだと思いますが、売上報告自体がそれほど重要なものではなく、信頼関係が破壊されたとは認められない、ということが理由です。
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【特定の契約条項に違反していないが信頼関係が破壊された場合】
●信頼関係の破壊があれば賃料を払っていても解除できる

 信頼関係が破壊された場合には、契約書のどこかの条項に違反するというわけではない場合でも、解除が認められます。
 例えば、騒音などの迷惑行為がひどくて近所から苦情が来ているため再三注意したのに、迷惑行為が続くような場合などです。

 珍しい例としては次のようなものがあります。 
 アパートの敷地が借地になっていたケースですが、底地の権利(土地の賃貸人の地位)を買い取った者が、知人をアパートに入居させて嫌がらせをさせたというケースです。嫌がらせをさせる目的は、アパート経営をしている借地権者に借地権を売るか、底地を買うように迫るためです。無論、建物の賃貸借契約の当事者はアパートに入居した知人ですから、この知人に対する賃貸借契約の解除の有効性が問題になります。裁判所は信頼関係の破壊があるとして解除を認めました(東京地裁平成19年 8月 3日判決)。

 このように特に契約書のどの条項に違反するということでなくても、賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されたと認められれば、裁判所は契約の解除を認めます。
 信頼関係が破壊されたかどうかの判断ですが、「ああ、ここまでやったら賃貸借契約を続けろというのは無理だな」と裁判所が思ってくれるような事情があるかどうかです。

 なお、信頼関係の破壊というのは、あくまでも契約の当事者として、契約上の義務を果たしているかどうか、という問題です。賃貸人と賃借人との間に感情的な対立があっても、それだけでは信頼関係の破壊があるとは言えません。
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弁護士 内藤 寿彦  東京弁護士会所属

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