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内藤寿彦法律事務所
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弁護士内藤寿彦
 (東京弁護士会所属)
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2012/08/01
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2016/10/20
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敷金と修理義務

<<原状回復と敷金返還>>
【通常損耗は誰の負担か】
【賃借人が修理義務を負担するという特約】
事業用の物件の原状回復義務
【敷金トラブルの裁判】
【敷金が差し押さえられた】

【通常損耗は誰の負担か】
●敷金から差し引けるのは
 敷金は、賃貸借契約が終了し、建物の明け渡しを受けた後に返還します。
 しかし、賃借人が建物に傷をつけるなどしてその修理が必要な場合にはその費用を敷金から差し引くことができます。
 賃借人が誤って床や壁などに傷を付けた場合に、その修理費用を敷金から差し引くことは問題がありません(ただし、貸した時から傷があったと言われる場合もあります。貸す時点で互いに点検しておくことが、後々のためになります)。

 問題となるのは、このように誤って傷を付けたのではなくて、賃借人の通常使用によって建物の床や壁などが傷んだという場合です。
 建物の賃貸借は、契約の締結から終了まで年単位になるのが普通です。そして、その間、賃借人は建物を使用しています。このため、貸した時からの時間経過と賃借人の通常の使用によって、壁紙や床など建物内部は損耗します。これを通常損耗と言います。

 建物の賃貸借契約は、賃借人が建物を使用することを前提として建物を貸し、その対価として賃料をもらう契約です。賃借人が建物を使用することは当然の前提ですから、その間の建物の通常損耗は、賃料によってカバーされていると考えらます
 このため、通常損耗については、原則として修理費を賃借人に請求することはできません。つまり、敷金からその修繕費用を差し引くことはできません。

●通常損耗について敷金から差し引ける場合
 とは言え、例外はあります。契約書に通常損耗の場合でもその修理費を賃借人が負担することが書いてある場合です。
 ただし、単に「原状回復は通常損耗も含む」と書いてあればいいわけではありません。
 最高裁判所の判決(平成17年12月16日判決)によると、「賃借人が、本来は支払い義務がないことを理解した上で、通常損耗についても修理費の支払い義務を負担することを明確に合意する」必要があるとされています。
 それでは、契約書に上記のようなことがしっかりと書いてあればいいのかと言うと、裁判所の扱いは結構厳しいです。
 1つ1つの項目ごとに修理費用(金額)を明記した上で、これが通常損耗による場合でもこれを賃借人が負担することが明記されている必要があります。

 なお、新規契約の場合はともかく、契約更新の時に新たにこうした条項を追加する場合には、契約更新前にはなかった義務を賃借人に負わせることになります。更新時に賃借人に何らかのメリットがない場合、賃借人が新たな義務を負うことを理解していなかったと判断される可能性があります。

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【事業用の物件の原状回復義務】
●原則は変わりません

 事業用の物件、特に、飲食店などの場合、契約後に内装工事をしたり、また、建物の使用中の損耗状態が居住用や事務所などと比較して、相当な損耗が生じます。
 しかし、後に述べるような特約がない場合、契約終了時の「原状回復」は、内装等を撤去して借りた時の状態に戻すこと、そして、通常損耗は原状回復の対象にはならない、ということになります。

●通常使用の損耗の程度が問題になります
 飲食店などの場合、長年使用すると、「通常に使用した」と言っても、居住用や事務所などに比べると、損耗の程度はかなり厳しくなります。
 飲食店のケースではなく、オフィスのケースですが、新築物件を賃貸したのに明け渡し時に損耗の程度が激しかった事案について、契約書に記載された「造作その他を賃貸借契約締結時の原状に回復しなければならない」との条項は、「通常の使用による損耗、汚損をも除去し、本件建物を賃借当時の状態にまで原状回復して返還する義務」を定めたものだとした裁判例があります(東京高裁平成12年12月27日判決)。
 ただし、その後の裁判例の流れを見ると、現在では、この条項ではここまでの義務を認めてもらえない可能性があります。

 要するに、この問題も契約でしっかり合意してあったかどうかが、がポイントになります。例えば、損耗が激しいかどうかに関わりなく、「スケトルンにして返す」と書いてあれば(スケルトンの意味も問題があるので、もっと具体的に書いてあった方がいいですが)、それは有効だと判断されます。

●居抜きの場合は話がややこしくなります
 飲食店などの貸店舗の場合、前の賃借人の造作を買い取るなどして次の賃借人が使うことがあります。このような場合、「原状回復」の内容が問題になります。問題になるのは、前の賃借人が設置したものを現在の賃借人が引き継いだのか、それとも、前の賃借人が設置したものが店舗と一体になって賃貸人のものになり、それを現在の賃借人に貸しているのかが、不明確な場合です。(*1)
 前の賃借人が施した内装などが賃貸人のものになっているとすると、それについて、新賃借人は、撤去する必要がないことになります。次の賃借人にとって利用価値のある場合はともかく、そうでなければ、賃貸人の負担で撤去しなければならなくなります。
 この種のトラブルを防ごうと思ったら、賃貸借契約を締結する際に、内部を撮影するなどして、契約終了時にどれを賃借人が撤去しなければならないのか、明確にしておくことです。それも面倒だと思えば、「居抜きの場合でも、全てスケルトンにして返す」という条項にしておくことも考えられます。
 なお、居抜きで借りた後で、賃借人がさらに内装工事をする場合もあります。この場合も、工事の前と後で写真を撮るなどしておかないと、契約をした時の「原状」というのが、何だったのか分からなくなってトラブルになります(この場合も、「スケルトンにして返す」ということになっていれば、問題はないことになります)。(*2)

(*1) 前の賃借人が設置したものを賃貸人が引き継ぎ、それを新しい賃借人に譲渡するという居抜きもあります。これは、設置物を新しい賃借人の所有にして、賃借人が退去する時にはそれらを撤去させることが目的です。ところが、契約書の書き方によっては問題が起こることがあります。

(*2)商業ビルの場合でも、「スケルトンにする」ことが明記されていなければ、賃借人はスケルトンにして返す義務はありません。無論、借りた時の最初の状態がスケルトンの場合は、スケルトンにして返さなければなりません。

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【賃借人が修理義務を負担するという特約】
●原則として修理義務を負うのは賃貸人
 建物の賃貸借契約は、賃貸人が賃借人に建物を使用させてその対価として賃料をもらう契約です。
 修理しないと建物が使用できない場合、賃貸人は建物を修理する義務があります。修理しない場合、賃借人は、使用できなくなった部分について賃料の一部の支払を拒むことができます(全部使用できないわけでないのに、賃料の全額の支払いを拒む場合については、「その1(家賃滞納)」の「法律Q&A」の「雨漏りすると言って家賃を払ってくれません」をご覧ください)。

●賃借人が修理するという特約
 これに対し、賃借人が修理するという特約を付ける場合があります。
 建物自体の場合もありますが、付属設備について賃借人が管理・修理するという特約をつける場合もあります。
 このような特約の趣旨ですが、まず、賃貸人の修理義務がなくなります(*)
 しかし、それ以上に、賃借人に修理義務があるのか、という問題があります。
 これは、契約書の書き方の問題でもあります。「壊れた場合でも賃貸人は修理をしません。直したいなら賃借人がやりなさい」という趣旨の場合は、賃貸人から賃借人に対して、修理をするように要求することはできません。 また、建物を明け渡す際に、敷金からこの修理代を差し引くこともできません(賃借人の責任で壊した場合は敷金から差し引けます)。
 これに対して、契約書の記載から、明確に賃借人に修理義務を負担させていると解釈できる場合もあります。特に、特定の付属設備について修理義務を負わせている場合には、賃貸人から賃借人に対して、修理をするように請求でき、また、修理しないで契約が終了した場合、その修理費用を敷金から差し引くこともできます。
 ただし、修理の程度が契約書にどこまで明確に書いてあるか、ということも問題になります。これが明確でない場合、設備の取り替えのような大修理については、賃借人には義務がないと解釈されます。
 先ほどの通常損耗の話と同じで、賃借人が修理義務を負担する範囲が明確に契約書に記載され、そのことを賃借人が明確に理解していることが必要です。

(*)通常の使用中に発生するような軽微で大きな費用がかからないような場合は、特約によって、賃貸人の修理義務がないとされます。しかし、もともと建物や設備に問題があって修理の必要が生じたような場合や大修繕に当たる場合には、賃借人が修理するという特約があっても、賃貸人に修繕義務があるとされる場合があります。
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【敷金トラブルの裁判】
 敷金は賃貸人が預かり、建物の明け渡しを受けた後で精算して賃借人に返還します。敷金に関するトラブルは、返還を受けた敷金が不足しているのでその不足分を返せ、という形で、賃借人(すでに建物から退去しているので、元賃借人と言った方が正確です)から裁判を起こします。
 つまり、賃借人が原告で、賃貸人が被告になります。
 明け渡しの際に、「これだけ差し引くことに異論はありません」という確認書を交わしておいても、やっぱり納得できないということで裁判を起こされることもあります。
 いつ裁判を起こすのは賃借人次第です。賃貸人には裁判所から訴状の副本と呼出状が送られてきます。その前に賃借人や賃借人が依頼した弁護士から、敷金を返すようにとの催告書が内容証明郵便で送られてくることもあります。
 内容証明に対しては返事を書く必要はありませんが(こちらの言い分を書くことで相手が諦める場合もありますが)、裁判所から訴状副本が送られてきた場合には、放っておくことはできません。
 裁判も色々あって、返済を求める敷金額が少ない場合には簡易裁判所の少額訴訟を使うことが多いと思います。この場合、賃借人は通常本人が直接、裁判所に出頭します。賃貸人側も本人が行くことが多いと思いますが、何をどうすればいいのか(特に書類の書き方や裁判所にどんなものを証拠として持って行くべきか)、弁護士に相談した方がいいと思います。
 金額が大きい場合には、地方裁判所の普通の裁判になります。こちらは弁護士に依頼した方がいいと思います。
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【敷金が差し押さえられた】
 通常の敷金のトラブルとは違うのですが、敷金が差し押さえられたということで心配になり、相談する方もいます。敷金が差し押さえられたと言っても、賃貸人の財産が差し押さえられたわけではありません。賃借人の敷金返還請求権という、賃借人の賃貸人に対する債権が差し押さえの対象です。敷金は建物明け渡し後でなければ返還の必要がありませんが、このような将来の債権でも差し押さえは可能です。

・敷金が差押えられても敷金に対する権利は変わりません
 敷金返還請求権が差し押さえられても、賃貸借契約が終了して賃貸物件の明け渡しを受けるまで、敷金を返還する必要はありません。
 また、賃貸物件の明け渡しを受けるまでに発生した未払い賃料や原状回復費用などは当然に敷金から差し引くことができます。

 敷金は、建物明け渡しまでに発生した賃借人に対する債権を担保するものです。未払い賃料その他、賃貸借に伴って賃借人に対して発生した債権を、敷金から充当することができます(賃借人の側から充当するように求めることはできません)。賃借人の債権者が敷金を差し押さえても、敷金に対する賃貸人の権利は変わることはないのです。

・敷金が差し押さえられてもそれだけでは解除できません
 敷金が差押えられた、というだけでは賃貸借契約を解除することはできません(契約書にそのように書いてあっても無効です)。
 ただし、家賃が支払われなくなって滞納額が3か月分くらいになれば、契約の解除が可能になります。
 どうせ敷金が返されることになっても自分のものにならない、ということで、賃借人が賃料の支払いをストップすることはあり得ます。敷金の残額に余裕があっても、賃料の滞納期間が長くなり賃借人に支払いの意思がないような場合には賃貸借契約を解除した方がいいでしょう。

・賃借人に敷金を返してはいけません
 注意しなければならないのは、建物の明け渡しを受けた時に敷金の残金がある場合です(残金がなければ支払う必要がないことは当然です)。差押えを受けていますから、これを賃借人に返してはいけません。

 ではどうすればいいのか、ということですが、差押えをした賃借人の債権者から請求があれば(あくまでも、建物の明け渡しを受けた後ですが)、その債権者に渡すことになります。ただし、場合によっては別の債権者が差押えをすることもあり得ます。この場合はどちらの債権者にも支払いをしてはいけません。法務局に供託しなければなりません。

 また、敷金返還請求権が差し押さえられた場合、裁判所からは差押えの通知と一緒に、差押えられた債権(敷金)について支払いの意思があるかどうかなどを記載する用紙が送られてきます。これに記入して裁判所に返送することになっています。誤った記載をすると、差し押さえをした債権者に損害賠償をしなければならないこともあります。
 いずれにしても、裁判所から差押えの通知が来たら弁護士に相談した方がいいでしょう。

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