建物賃貸借、もろもろ、建物の賃貸借契約に関する法律相談案件
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内藤寿彦法律事務所
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弁護士内藤寿彦
 (東京弁護士会所属)
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2012/08/01
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2016/10/20
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弁護士による建物賃貸借に関する各種法律相談(ホーム)

  弁護士による建物賃貸借の法律相談として、「その1(家賃滞納)」では、家賃滞納を原因とする建物明け渡しを、「その2(契約終了の正当事由と立ち退き料)」では、賃借人に落ち度がないけれども建物の建て替えなどの都合で賃借人に立ち退きを求める場合について、お話しました。
「その3」では、その他、もろもろ、建物の賃貸借契約に関する法律相談案件についてお話をします。
 いずれも、弁護士として何らかの形で実際に裁判をやったり、相談を受けた際に検討したものをテーマにしています。

 「賃料の増減額の請求」については、ここでは触れていませんが、「その1(家賃滞納)」の「家賃滞納事件の法律Q&A」の「賃料が高すぎる、半額が相当と言って半額しか払ってくれません」と「賃料を増額するという通知を出したのに、従来の賃料額しか払ってくれません」でお話しているので、そちらをご覧ください。
 また、賃貸人が修繕義務を履行しない場合、賃借人は賃料の一部を支払わないことができますが、どの範囲で支払いを拒むことができるか、という問題があります。それについても、「その1(家賃滞納)」の「家賃滞納事件の法律Q&A」の「雨漏りすると言って賃料を払ってくれません」で触れていますので、そちらをご覧ください。

「その3」の中で取り扱っているテーマについて簡単にご説明します。

「特約違反などによる契約解除」は、賃料は支払っているけれども賃借人(借家人)側に何らかの問題がある場合に、契約の解除ができるかどうかをテーマにしています。
 用法違反、無断転貸など、契約書に特約として書いてある事項に違反した場合の他、契約書に書いてないけれども賃貸人として放置できない理由によって契約の解除ができるかどうかについても、お話をしています。

「敷金」では、敷金そのものの説明というよりも、契約終了後の敷金トラブルに関係するものを主なテーマにしています。
 契約終了後の建物明け渡し(返還)の際、建物内に傷がついている場合にその修理費が敷金から引かれることがありますが、それの妥当性や範囲などをテーマにしています。
 また、契約で、賃借人に賃貸物件の付属設備などの修繕義務を負わせる特約を付けることがありますが、その特約の有効性などについてお話します。
  その他、敷金が差し押さえられたような場合(賃借人の債権者が、賃借人の財産として敷金返還請求権を差し押さえた場合です)、賃貸人はどうすればいのかということもお話します。

「更新料」は、平成23年の最高裁の判決が出る前は、事業者以外の一般人に対する建物賃貸借契約(消費者契約)では、更新料を取るという特約は無効ではないかという議論がありました。無効とした下級審の判決もありました。最高裁判決が出て、必ずしも無効というわけではない、ということになりましたが契約書の書き方には注意が必要です。また、法定更新の場合に更新料が取れるのか、ということもお話します。

「定期借家」は、これを利用したいという人も増えてきたように思います。ところが定期借家契約を結ぶはずだったのに、手続上のミスで定期借家契約と認められず普通の借家契約になってしまうこともあります。ここでは主に手続についてお話をします。また、それに加えて、借家人側が期間内に契約を解約する場合についてもお話します。

「賃貸物件の事故」は、火災と自殺についてお話します。賃貸物件の火災は、賃貸人の責任で火災が起こった場合など、賃貸人の責任の観点からお話をします。


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弁護士 内藤 寿彦  東京弁護士会所属

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