借地権は強くて価値のある権利ですがそれだけに色々あります
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弁護士内藤寿彦
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2012/08/01
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更新と更新料

借地の期間満了と更新
更新した場合、期間の始まりはいつから?
更新料の支払い義務はあるのか?
更新料の相場と金額
建物賃貸借契約の更新料についての裁判例の影響は?

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●借地の期間満了と更新

 「借地の基礎知識」でお話したように、建物所有を目的とする借地は、平成4年7月31日以前に設定された借地とその翌日以降に設定された借地で、期間が違います。
 ただし、平成4年8月1日以降に設定された借地について、更新が問題になるのは早くても平成34年8月1日です。今からそんな借地について、更新のお話をしてもあまり意味がないので、ここでは、平成4年7月31日以前に設定された借地についてお話します
 これらの借地の期間や更新については、旧「借地法」が適用されます。
 更新の手続や期間などについては「借地の基礎知識」の「旧借地法が適用される借地の存続期間と更新」をご覧ください。

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●更新した場合、期間の始まりはいつから?

 法定更新の場合や、契約の期間満了前に更新の合意をしていた場合、更新後の契約期間は、更新の時(前の期間の満了時)から始まります。
 ところが、借地の契約の期間が満了する前から更新の条件について話合いをしていたのに、期間満了までに話合いが成立しないこともあります。この場合に引き続き、更新の条件について話合いを進め、期間満了から半年くらい過ぎてから更新の合意をしたとします。この場合に、いつから更新後の期間が始まるんだと疑問を感じるのではないでしょうか(*1)
 正解は、期間満了後に更新の合意が成立したとしても、期間満了時に更新し、その時から更新後の期間が始まることになります。
 そのため、合意更新の契約書の日付けを遡らせて、日付けを期間満了の日にして、その日から20年としたり(木造などの非堅固建物を前提として説明します。堅固建物は期間30年と読み替えてください)、日付けは合意の成立した日とした上で、期間満了の日から20年とする場合があります。どちらも有効です。
 ただし、更新の合意が成立した日から20年の期間にすると書いても、問題はありません。この場合は、前の借地契約の期間満了の日に20年の法定更新が始まりますが、その半年後に合意でその日から20年の期間を定めたことになります。つまり、合意で、契約の期間満了の日から、20年6か月の期間の合意更新をしたことになります。ただし、20年6か月が経過した後で、法定更新する場合には、その後の期間は20年になります。(*2)
 法定更新が成立した後で、更新の条件について合意することは、何の問題もありませんが、法定更新の日(前の借地契約の期間満了の日)から20年よりも短い期間を定めても、無効です。実際にあった話ですが、法定更新後、数年してから10年の期間の更新合意をした例がありました。この場合は、前の契約の期間満了の日から20年よりも短い期間の合意をしたことになるので、その合意(期間の部分だけですが)は無効になり、期間満了から20年の契約になります(合意で20年以上の期間を定めたわけではないので、期間の途中で建物が朽廃すれば、契約は終了します)。

(*1) 期間満了までに更新の合意をしないと、更新できないのではないかと心配する借地権者がいますが、そのようなことはありません。逆に、期間満了までに更新の合意が成立しないと法定更新が成立して、もう更新の条件の話し合いができないのではないかと心配する地主の方もいます。しかし、期間満了後に更新の条件について話し合いをすることは何の問題もありません。それで合意が成立すれば、それはそれで有効です。また、期間満了前から話し合いをしていた場合を例にしましたが、期間満了前に何の話し合いもしない場合でも、期間満了になり、その後で更新の条件について話し合い、合意することもかまいません。ただし、話し合いをするように相手に強制することはできません。

(*2) 更新ではなく、借地権の譲渡があった場合、借地権の譲受人(買主など)と地主の間で、改めて契約書を作成することがあります(作成しなくても、前の借地権者との契約のとおりの内容の契約が続くことになります)。この場合、特に期間について定めなければ、前の借地権者との間で定めた期間のままになります。前の契約で20年と定めてあって10年が経過していれば残りの10年の期間になります。ところが、中には、改めて契約書を作成した時から20年と定める場合もあります。一見すると譲受人と地主との間で新規に借地契約を締結したように見えますが、実際には、古い借地権が続いています。つまり、この場合も、期間の途中で当事者で合意して期間を延ばしたことになります。前の借地権者との期間が残り10年だった場合(10年が経過していた場合)には、期間30年の期間の合意をしたことになります。この場合も次の更新が法定更新なら20年に戻ります。

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●更新料の支払い義務はあるのか?
・契約で決めてなければ法定更新の場合には支払い義務はありません
 契約で更新料を支払うことになっていなければ、更新料の支払い義務はありません。これが結論です。
 借地契約というものは相当昔からあったのですが、更新料の支払いは、「昭和30年代になって東京都内の中心地から発生したものらしい」とものの本に書いてあります。そこから、広がったようです。古い契約書を見ても、更新料の支払いについて何も書いてないのが通常です。
 では、何で借地権者は更新料を支払ったのかと言えば、現在でも名残がありますが、借地契約の当事者には、「地主さんから土地を貸してもらっている」という意識があります。また、期間満了で借地権を失うのは、借地権者にとって大変なことなので、トラブルを避けたいという意識もあったと思います。そういうことで、更新料の支払いが広まったのかと思います。

 それでも、裁判所は更新料支払いの慣習はない、と言っています。当事者が合意更新して更新料を払うのは普通の話ですから、問題になるのは、法定更新の場合です。法定更新の場合でも、契約で更新料を支払うことになっていれば、更新料を支払う義務がありますが、契約で決めてない場合には更新料の支払い義務はありません(必ずしも契約書に書いてある必要はありませんが、契約書に書いてないのに契約があったことを証明するのは難しくなります(*))

 つまり、契約で、法定更新の場合でも更新料を払うと決めていなければ、更新料の支払い義務はありません。過去に更新料の支払いをしたとしても、それは、その更新の時に、更新料を支払う約束をして合意更新をしただけで、次の更新の時にも更新料を支払う約束をしたわけではない、と判断されます。更新料の支払いをして合意更新して、更新の契約書を作っても、次回の更新の時に更新料を支払うとは書いてない契約書がほとんどです。
 それでも、相場程度の更新料だったら支払うつもりの借地権者が多いようです。ところが、地主が代替わりしたり、管理している不動産会社が変わった後で、過去の更新の時と比較して高額な更新料を地主側が要求したりすると、トラブルになることが多いようです。行き着く先は、法定更新して更新料も取れない、というケースです。それが原則ですし、更新料を支払ったからと言って法的なメリットは、特殊なケースを除いてありません(例えば、契約書に書いてなければ、更新後に増改築をする場合に承諾料を払わなくてもいいということにはなりません。また、更新料を支払ったからと言って、承諾料が安くなるわけではない、というのが東京地裁の取り扱いです)。更新料の性質については色々言われていますが、契約書に書いてない場合には、おつきあい料というのが一番実態に近いと思います。

(*)契約書に記載がないけれども、過去の支払いの実績から、次回の更新の時に、法定更新だったとしても、更新料を支払う合意があったと認めた例もあります(東京地裁平成28.3.29判決)。ただし、過去に複数回の更新料の支払い実績があり、その時の更新料額の算定の方法が一定だったこと、別の地主(複数の地主から土地を借りていた事案です)にも更新料を支払っていたことなど、将来も、同じように算定して更新料を支払うことを合意していたと認められたことが理由になっています。

・契約書に更新料を支払うと書いてある場合
 契約書に法定更新の場合にも更新料を支払うと書いてあれば、更新料の支払い義務があります。
 法定更新の場合にも更新料を支払うと明確に書いてあれば間違いないのですが、「更新の場合には更新料を払う」と書いてある場合は微妙です。
 契約書の内容が「期間満了時に建物が存在するときは、賃借人と賃貸人が協議のうえ更新することができる。契約が更新されたときは、賃借人は賃貸人に対して相場による更新料を支払わなければならない」となっていた事案について、裁判所は「この条項は合意更新の場合にのみ更新料を支払うことを約束したもので、法定更新には適用されない」とした例があります。
 ただし、似たような条項で、法定更新の場合にも更新料の支払い義務があるとした裁判例もあります。協議したけれども、条件について合意が成立しなかったため、法定更新になったケースですが、更新料の条項を契約書に記載した理由がポイントになったようです。借地の契約書では、更新料の条項が何もないのが普通ですし、合意更新の場合には契約書に書くまでもないので、更新料について契約書に書いたのはそれなりに理由があるだろうという判断もあったと思います(とは言え、合意更新をする場合の条件として書いたとも言えるので、ケースごとに判断されることになります)。

・契約で決めてあったのに更新料を支払わなかった場合にどうなる? 
 更新料の支払い義務があるのに、更新料を支払わなかった場合にどうなるか、ということですが、更新の時に更新料を支払うことを約束して、更新料の金額も決めたのに、その支払いをしなかったために、借地契約を解除された例もあります(最高裁昭和59.4.20日判決)。ただし、これは「金額」まで決めたのに支払わなかった場合です。
  契約書で「相場相当の更新料を支払う」と書いてあった場合には、更新料の支払い義務はありますが、「相場相当」というのは、当事者の頭の中では、自分に有利な金額で考えます。話し合いにも応じないのは、状況によっては問題ですが、話し合っても決まらなければ、裁判で決めるしかありません。地主側が自分が思う相場相当の金額の更新料を請求して、借地権者がそれを払わなかったからと言って、解除が認められる、ということにはなりません(借地権者側の対応があまりにもひどいと客観的に認められる場合には、解除が認められることもないとは言えませんが、相当に極端な場合だと思います)。
 なお、最近の契約書の中には「相続税路線価の1.25倍で求めた更地価格に借地権割合を掛けて求めた借地権価格の5%の更新料を支払う」というように、契約書で更新料額が具体的に算定できるものもあります。この場合に更新料を支払わないときは、契約の解除が認められることもあり得ると思います。
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●更新料の相場と金額

 契約書には更新料を支払うという条項がない場合でも、更新の時に地主から更新料の請求を受け、相場相当程度だったら、払ってもいいと考える借地権者はいます。しかし、相場が分からないと請求された額が相場よりも高いのかどうか分かりません。また、契約書で更新料を支払うことになっていても、算定方法が書いてなかったり、せいぜい「その時の相場」とか「近所慣習その時の相場にしたがって協議の上決定する」などという記載になっている例が多いと思います。
 更新料の相場については、東京都内の場合、更地価格の3%と言われることがあります(堅固建物所有の期間30年の借地もこの中に含まれます)。あるいは、借地権価格の5%と言われることもあります。こちらの方がよく耳にします。借地権割合6割の場合、更地価格の3%が借地権価格の5%になります。ただし、借地権価格の5%は、「言われている」というだけで、根拠は分かりません。しかし、「言われている」とそれで相場が形成されるということはあるかも知れません(*1)

 増改築や借地権の譲渡についての地主の承諾料は、ある程度相場があります。これらは、地主の承諾に代えて裁判所が許可をする制度があり、承諾料も裁判所が決めます。裁判所には承諾料算定の基準があり、これが承諾料の相場になっています。ところが、更新料の場合は、裁判所の基準はありません。(*2)

 そもそも、更新料の額は、相場で決まるのではなくて、当事者の契約で決めることになります。契約書で、相場で決めるとなっていれば、相場で決めることになりますが、その場合も、契約でそうなっているから、相場で決めるのです。

 更新料の金額は契約で決めてある、と言っても、現実に、契約書に算定方法が書いてなければ、どうするつもりだったのか、更新料の契約をした時の当事者の意思を検討することになります。
 前回更新して更新料を払っている場合は、どうしてその時にその金額に決めたのかが有力な材料になります。
 ただし、20年や30年も前の話ですから、「前回の更新の交渉をしたのはおじいちゃんだったけど、もう亡くなっている」ということで、当事者から話が聞けない場合もあります。
 それでも、当時の更地の価格と更新料の金額が分かれば、多分、こんな風に計算したのではないか、ということがある程度、分かります。無論、前回の更新料も、交渉で決めたことですから(地主が一方的に算定してそれを支払ったということもありますが)、最後は、高過ぎる、安過ぎると言い合って、折り合うところで決めたのかも知れません。それでも、当時の更地価格や借地価格の何%というのがある程度は分かるので、次の更新(今回の更新ですが)も同じように決めることにしていたのではないか、ということになります。

 なお、「前回の更新の時には、相場よりも随分安くしたのだから、今回は高くするべきだ」と主張する地主もいます。しかし、契約書にそのように書いてあるなら話は別ですが、「前回、安い更新料で更新したのだから、今回も同じようにすることにしていたと考えられる」というのが、普通の考え方です。ついでに言うと、「地代を安くしていたのだから、更新料は高くするべきだ」というのも気持ちは分からないではないですが、契約書に書いていない限り、「地代の増額理由があるなら地代を上げればよい。更新料は別」というのが普通ではないかと思います。

 また、前回の更新の時には、増改築の承諾料と一緒に更新料を支払ったが、今回は更新だけ、というようなケースもあります。前回の時に承諾料はいくら、更新料はいくらと決めていれば話は別ですが、通常は、大雑把に両方合わせていくらと決めることが多いのではないかと思います。このため、前回の金額を参考にして今回の更新料を決めるのは難しくなります。

 今回が初めての更新というケースでは、手がかりがありません。

 結局、分からない場合には、その時の相場で決めることにしていたのではないか、ということで 落ち着くのがほとんどではないかと思います。
 ただし、相場と言っても、かなり曖昧です。

 また、契約書に「相場相当の更新料を支払う」と書いてあったとしても、実際には、過去に更新料を支払った金額が「相場」だと考えて、「相場」と書く場合も結構あるのではないかと思います。借地の契約期間は、20年、30年と長期で、その時の経済情勢などがどうなっているのか予想は付きません。そこで、その時に妥当な金額しようという意味で「相場」と書くことも多いと思います。

 話し合いや裁判で、とりあえず、更新料が決まっても、また、20年ないし30年経つと、更新料の問題が起こります。その時にトラブルにならないようにしたいと思えば、「相場」という曖昧なものではなく、算定方法を具体的に決めておけばいいことになります。「その時の相続税路線価で算定した更地価格の何%」と決めておけば、自動的に決まる可能性が高いと思います。しかし、実際に20年、30年経った時に、本当にそれでよかったのか、分かりません。また、当然の話ですが、具体的な算定方法を決める段階で(要するに、今このときに、特に何%の部分で)、揉める可能性は大いにあります。

(*)不動産鑑定士と税理士の2つ資格持つ人たちの集まりが東京区部を調査したところ、更地価格の5%が23区の平均だったという結果が公表されています。しかし、この種の調査は公共機関が統計を取るような幅広い調査ができるわけではないので、サンプル数が少ない上に、地域的に偏ったりしています。地代との関係も様々です。公表した側も、あくまでも参考程度と言っています。また、当該借地の近所を調査しようと思っても、どこが借地なのかさえ分かりません。

(*2) 裁判になった場合、最終的に裁判官が判断することになりますが、裁判所が更新料の相場を決めるのは、契約書の内容が「近隣相場を更新料額とする」と記載されていた場合や、記載がなくてもそのように解釈できる場合です。つまり、裁判所の基準が相場になるのではなくて、裁判所が「相場とは何か」を判断することになります。そのような裁判の中には、不動産鑑定士に鑑定を依頼したケースもあり、鑑定士は、周辺の更新料を調査して結論を出しました。調査方法やサンプル数の問題はありますが、裁判所としては、何らかの方法で決めなければ解決しないのですから、仕方ありません。ちなみにそのケースでは、借地権価格の6%という判決になりました(あくまでも当該事案の契約上の「更新料の相場」という意味です)。


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●建物賃貸借契約の更新料についての裁判例の影響は?

 建物賃貸借契約について更新料支払い条項の有効性が争われていました。消費者契約法に反するのではないか、ということが問題でした。そして、最高裁判所は、平成23年7月15日の判決で「金額が一義的に明白に定められていれば、不当に高額でない限り、消費者契約法に反しないから有効」としました。要するに、金額がすぐに分かるような形で明らかになっていて、不当に高くなければ有効というのです。
 問題は、借地の更新料の場合にも同じ理屈なのか、ということです。
 しかし、消費者契約法は、平成13年4月1日以降に契約締結されたものについて適用され、これ以前に締結された契約には適用されません。
 つまり、今ここで問題にしている平成4年7月31日以前に成立した借地契約(古い借地契約)には、消費者契約法は適用されません。
 無論、平成13年4月1日以降に成立した借地契約というものもあろうかと思います。そのような借地について更新料の問題が起こるのは平成43年以降になります。
 建物の賃貸借の場合は契約期間が2年や3年ですから更新料の金額を「1か月分の賃料相当額」などというように「一義的に明白」に契約書に記載することができます。しかし、30年後の更新料の金額を「一義的に明白」にするのはかなり難しいのではないかと思います。
 ただし、最近設定される一般の借地契約は、昔の借地のように地代が安くて更新の時に更新料をもらって調整する、という必要はあまりないのではないかと思います。最近設定される借地権で地代が安いというのは、土地の所有者の経営する会社が借地権者になるなど、関係性の強い当事者間で結ばれるような場合ではないかと思います。これらの場合、更新料を取るつもりがないことが多いと思います。
 なお、消費者契約法は、事業者と消費者との契約に適用されます。借地権者が事業者で、借地上の建物を事業用に使用している場合には適用されません。

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