遺言があるのに違う登記をされた
【目次】
１．遺言と違う登記をされる場合とは
(1) 原則としてすぐに登記できます
(2) 共同相続の登記をされた
(3) 古い遺言書が利用された
２．遺言と別の登記をされるとどうなるか
(1) 所有権がなくなるのか？
(2) 以前は登記がなくても権利の対抗ができました
(3) 2019年7月の相続から制度が変わりました
３．どうしたら本来の登記にできるか
(1) 協力してくれなければ裁判
(2) 仮処分
(3) 登記はそのままだが危険があるとき
ア．遺言によってはすぐに登記ができない場合があります
イ．相続人の債権者の差し押さえがもっとも危険です
１．遺言と違う登記をされる場合とは
(1) 原則としてすぐに登記できます
遺言書に、「特定の不動産をＡに相続させる」と書いてあれば、Ａが共同相続人の１人の場合(*1)、遺言書を書いた人が亡くなると当然に、Ａがその不動産の所有権を取得します。そして、その遺言書を法務局に持って行けば、亡くなった人の登記をＡ名義にすることができます（公正証書遺言の場合です。自筆遺言の場合には検認の手続が必要です）。
ところが、登記しようしたら、亡くなった人から別の人の名義になっていたということがあります。そうなると、遺言書を法務局に持って行ってもＡの名義の登記はできません。
別の人の名義になっていた場合として、亡くなる前に名義が変わっていた場合もありますが(*2)、ここでは、亡くなった後で、登記の名義が変わった場合についてお話します。
(*1) 相続人以外に「相続させる」とした場合は「遺贈」です。遺贈を受けた第三者は、遺言書だけでは登記名義の移転ができません。遺言執行者か相続人全員が、遺贈を受けた人に対して、移転登記手続をする必要があります。この場合に、相続人が共有名義の登記をしてそれを別の第三者に移転してしまうと、遺贈を受けた人は所有権を失うことになります（後で説明しますが、2019年7月以降に相続が発生した場合には、相続人に「相続させる」という遺言の場合にも、登記する前に、第三者に登記が移るとその不動産の法定相続分に当たる持分の範囲でしか、対抗できなくなります。つまり、その範囲以外の持分は第三者に移ってしまいます）。（▲本文へ戻る）
(*2)Ａに「相続させる」という遺言を書いた後で、遺言を書いた人が、その不動産を第三者に譲渡した場合には、Ａに「相続させる」という遺言を取り消したことになります。これについては、「基礎知識」の「遺言の変更・取消」の「生前処分による遺言の撤回」をご覧ください。（▲本文へ戻る）
(2) 共同相続の登記をされた
遺言をした人が亡くなった後で、登記の名義が変わった場合についてお話します。
亡くなった人が親で、相続人はその子でＡとＢの２人ということで説明します。
亡くなった後で遺言と違う登記がされる場合として、２つのケースがあります。
その１つ目は、亡くなった後で、ＡとＢがそれぞれ１／２のずつの共有という形で登記された場合です。１／２ずつというのは、ＡとＢのそれぞれの法定相続分です。法定相続分で共有しているという登記がされたことになります。
このような登記は、Ｂが単独ですることができます。(*1)
亡くなった親の戸籍を提出して登記の申請をすると、法務局は、法定相続分で相続したという内容の登記をします。法務局は遺言書があるのかどうか知らないので、申請があれば、このような登記をします。
しかし、Ｂのこのような登記申請は、Ａに対して悪意がある可能性があります。
Ｂが、遺言書があるのを知らない場合には、遺産分割の協議をして、その不動産を自分のものにしたいと思っていることがあります（重要な財産だったり、遺産の中で不動産がそれしかない場合など）。
しかし、遺産分割でその不動産がＢのものになった場合には、遺産分割協議書を法務局に提出すれば、亡くなった人の名義から直接、Ｂの名義に移せます。ＡとＢの共有名義にしてしまうと、Ｂの単独名義にするのに、かえって手間がかかります。わざわざ手間のかかることをする人はいないので、この場合、Ｂは遺言の内容を知っていて、悪意で共有の登記をした可能性があります。
(*1) このような共同相続の登記を、Ｂ（共同相続人）以外の者がする場合もあります。相続登記の最後を見ると、「代位者」として、全く知らない人の名前が書いてあります。その次の行には「代位原因」として「・・・の強制執行」などと書いてあります。これは、Ｂの債権者が、判決など強制執行が可能な書面を持っていて、それに基づいて、代位登記（Ｂに変わって登記すること）をしたことを意味します。これはＢ本人が相続登記をした場合よりも遙かに深刻です。この相続登記の後に、「Ｂ持分差し押さえ」の登記がある場合は手遅れです。Ｂの持分に相当する共有分は取り戻せません。つまり、Ｂが第三者に持分を譲渡した場合と同じことになります。（▲本文へ戻る）
(3) 古い遺言書が利用された
もう１つのケースは、Ｂの単独名義になっている場合です。
この場合は、偽造書類を使ったのでなければ(*1)、(*2)、親が最初に「その不動産をＢに相続させる」という遺言書を作り、その後になって、今度は「その不動産をＡに相続させる」という遺言書を作成した場合です。
この場合、後の遺言書で最初の遺言書は取り消されたことになります。ところが、Ｂが取り消された遺言書で法務局に登記の申請をすると、法務局は２通の遺言書があることを知らないので、Ｂ名義で登記してしまいます。
この場合、Ｂが遺言が取り消されたことを知らないで（後でＡに相続するという遺言が作成されたことを知らないで）、登記の申請をする場合もあります。
Ａに相続させるという遺言があることを承知していた場合でも、 Ａに相続するという遺言は無効だと判断して、登記する場合もあるかも知れません。また、Ａに相続させるという遺言が有効だと思っても、悪意で以前の遺言書を使って登記する場合もあり得ます。
(*1) 偽造書類で、登記を移転させるとしたら、偽造の遺言書か、偽造の遺産分割協議書を使うことになります。ただし、遺産分割協議書は、全ての相続人が署名・押印して、印鑑証明書を付ける必要があります。実印と印鑑証明書を騙し取るなどしないと実行できません。遺言公正証書の偽造はほぼ不可能です。自筆遺言は、偽造可能ですが、裁判所の検認手続を受けないと移転登記できません。検認手続は全ての相続人に通知されるので（通知の時点では遺言書の内容は分かりませんが）、Ａに知られないように登記名義を移すことはできません。（▲本文へ戻る）
(*2) 相続人ではないＣが、偽造の権利証などを使って、Ａから売買の形式でＣに所有権を移転させる登記をした場合には、登記自体が完全に無効です。また、このＣの登記には、法定相続人のＢの権利が含まれていません。このため、このような登記に対しては、Ａは、Ｃに対しては勿論、Ｃから移転登記を受けた第三者に対しても、全部の権利を主張できます。なお、このような登記がされた場合は、 遺言がなくてＡに１／２の権利しかない場合でも、移転登記の抹消の請求ができます(最高裁昭和31.5.10判決）。 （▲本文へ戻る）
２．遺言と別の登記をされるとどうなるか
(1) 所有権がなくなるのか？
共有の名義でも、Ｂの単独の名義でも、本当ならＡの単独の名義で登記されるはずなのに、それ以外の登記がされてしまったことになります。
この場合、Ａの所有権がどうなるのか、という話ですが、遺言をした人が亡くなると、登記と関係なく、不動産の所有権は、Ａのものになります。ＡやＢが遺言を見たかどうかと関係なく、自動的にそうなります。
ただし、第三者が登記をしてしまうと権利を失う場合があります。
(2) 以前は登記がなくても権利の対抗ができました
ＡとＢの共有になっている場合でも、Ｂの単独名義の場合でも、共同相続人のＢに対しては、Ａはその所有権を対抗できます（自分が所有者だと主張できるという意味です）。
問題は、Ｂが自分の登記を第三者に移した場合です（ＡとＢの共有名義の場合は、Ｂの持分を第三者に移した場合です）。
この点については、遺言をした人が亡くなったのが、2019年7月1日以後か以前かで違います （そのように法律が変わりました）。
相続の開始（遺言した人が亡くなった日）が、2019年6月30日以前の場合には、Ｂが登記名義を第三者に移した場合でも、Ａは、その第三者に対して、所有権の対抗ができます。その第三者から別の第三者に登記名義が移った場合でも、Ａは所有権の主張ができます。
つまり、Ａは、第三者に対して、登記の変更や移転登記の抹消を請求できます（要するに、Ａの単独名義にすることができます）。
(3) 2019年7月の相続から制度が変わりました
これに対して、相続の開始（遺言した人が亡くなること）が、2019年7月1日以降の場合には、取扱が違います。 遺言書がそれ以前に作られていたとしても、これまでとは違う扱いがされます。
この場合、Ａ（不動産を相続した人）は、法定相続分を越える部分（1/2を越える部分）について、登記がないと第三者に対抗できなくなります（法定相続分の１／２については登記がなくても対抗できます）。
例えば、相続後にＡとBの1/2ずつの共有登記がされた場合に、Ｂが1/2の権利を第三者に売ってしまい、第三者が登記をすると、Ａはその部分について自分が遺言で権利を取得したことを対抗できません（つまり、権利を失うことになります）。Ｂの債権者が登記されているＢの持分を差押えした場合も同様です。
また、Ｂの単独登記がされた場合に、Ｂがその不動産の権利を第三者に売ってしまい、第三者が登記をした場合、Ａは法定相続分の1/2については登記名義がなくても権利の対抗ができます。しかし、残る1/2については対抗できず、権利を失うことになります。Ｂの債権者が不動産を差し押さえた場合も同じことになります。(*1)
この点は、Ｂの単独登記が、偽造書類や、取り消された遺言書によってなされた場合も同じです。この場合、Ｂの単独の登記が第三者に移転しても、Ａの権利のうちＡの法定相続分相当の権利（１／２の持分）は消滅しません。この部分は、Ａは登記がなくても、第三者に対抗できるのです。しかし、遺言者からもらった法定相続分を超える権利（残りの１／２）については登記がないと第三者に対抗できなくなります。 (*2)
なお、改正法が適用されるのは、あくまでも、相続の開始の日が2019年7月1日以降かどうかですから、それ以前に相続の開始があった場合には、今ごろになって突然、遺言書がでてきた場合でも、登記がなくても、遺言書で「相続させる」とされた権利を第三者に対抗できます。逆に、遺言書を作ったのが何年前でも、2019年7月1日以降に相続が開始する場合には、改正法が適用されます。(*3)
(*1) 一連の相続法の改正は、問題が多いのですが、特に、この遺言と登記の取扱については、疑問があります。この改正で保護されるのは、Ｂから持分を買った第三者や、Ｂの債権者です。しかし、持分だけ買う人は、ほとんどいません。これに対して、Ｂの債権者は、部外者で遺言書の内容を知ることができないから、保護されるべきだという説明がされます。しかし、Ｂの債権者は、Ｂの財産から債権の回収をすべきで、たまたまＢの親が亡くなったからと言って、その財産をあてにして、Ａよりも優遇する理由はないと思います。債権（預金も債権です）の相続について金融機関の便宜を考慮したのでしょうか。（▲本文へ戻る）
(*2) Ｂが単独で所有権の登記をするためには、偽造の遺言を使うか、後で取り消された古い遺言書を使うことになります。どちらの場合も、遺言書は無効なので、そのような遺言書を使った登記も無効です。そのため、この場合には、登記が第三者に移転してもＡの権利に影響しない、という意見もあると思います。改正法が施行されたばかりで裁判例がないのですが、もしかしたら、将来、この場合はＡの権利（法定相続分を超える部分の権利ですが）は消滅しない、という判決がでるかも知れません。しかし、無効の遺言書を使ったと言っても、「 相続人ではないＣが、偽造の権利証などを使って、Ａから売買の形式でＣに所有権を移転させる登記をした場合 」（１の(3)の(*2)のケース）と違って、登記の中に法定相続人のＢの権利が含まれています。このため、Ａの権利は消滅する（法定相続分を超える権利を対向できない）という判決がでる可能性の方が高いと思います。Ａとしては、自分の権利と違う登記がされているのを見つけたら、どの場合でも、すぐに仮処分をして自分の権利を守るべきです。 （▲本文へ戻る）
(*3) 改正法の規定は、遺言によって法定相続分を超える財産を取得した場合だけでなく、遺産分割協議によって法定相続分を超える財産を取得した場合にも適用されます（遺産分割の場合は改正以前からこのような扱いでした。この点については「相続コラム」の「相続人の債権者による相続財産の差押え」をご覧ください）。遺産分割で法定相続分を超える債権を取得した場合には債務者への通知が必要になりますが、この通知については2019年7月1日より前に相続開始したものでも、遺産分割の成立がその日以降の場合には通知が必要になります。遺言で債権を相続する場合は、関係ありません。 （▲本文へ戻る）
３．どうしたら本来の登記にできるか
(1) 協力してくれなければ裁判
2019年7月1日以降に相続開始の場合は、遺言と違う登記があると、法定相続分を超える権利を失う可能性があります。
また、それ以前に相続開始の場合には、法律上、遺言書で取得した権利を失わないと言っても、遺言書を法務局に持って行くだけでは、法務局では遺言書に基づいた登記をしてくれません。法務局が遺言書に基づいて登記してくれるのは、遺言をした人（亡くなった人）の名義のままになっている場合だけです。
ＡとＢの共有の登記がされている場合には更正登記（ＡとＢの共有の登記をＡの単独登記に改める登記）、Ｂの単独登記の場合には、亡くなった人からＢに対する移転登記の抹消登記をして、それから、遺言書に基づいてＡへの移転登記をする必要があります。
このうち、Ｂが相続の登記（ＡとＢとが相続分で共有している登記）をした場合には、Ａは、遺言書（公正証書遺言か検認済の自筆遺言）を使って、単独で、Ａの単独所有の登記に直す更正登記をすることができます（令和５年の法務省民事局長通達でこのような手続が認められました）。Ｂの債権者が代位で相続登記をした場合（→２．(1)(*1)）も、まだ差し押さえの登記がされていなければ、同じ方法で更正登記ができます。(2024.6月補正）
これに対して、亡くなった人からＢへの移転登記がされている場合には、Ｂが抹消に協力してくれなければ、裁判をする必要があります。
この裁判に勝訴して判決がでれば、今度は、登記手続の必要があります。ただし、この登記手続は、判決書だけでできます（判決には「Ｂは・・・の登記手続をせよ」と書いてありますが、実際にＢに登記手続をさせるわけではありません）。Ｂの単独登記がされた場合には、Ｂの登記を判決書で抹消してから、遺言書でＡに対する移転登記をすることになります（同時に申請できます）。
ただし、裁判をやる場合は、Ｂを裁判所に呼び出すことになるので、裁判を起こしたことがＢに知られてしまいます。また、それなりに時間もかかるので（事案によっては比較的早く終わるかも知れませんが）、Ｂが第三者に登記名義を移転させる可能性があります。Ｂが悪意で登記をした場合には要注意です。2019年6月30日以前の相続の場合には、登記名義が移転しても、Ａの権利は消滅しませんが、登記名義が転々と移転するとそれらの名義人を相手に裁判をすることになって、切りがありません。2019年7月1日以降に相続開始の場合には、第三者に登記名義が移ると、Ａは法定相続分を超える部分の権利を失うことになります。
そこで、仮処分が必要になります。
(2) 仮処分
(1)でお話したように、登記名義人が転々と移転したり、法定相続分を超える権利が消滅しないように、Ａは、Ｂの登記を凍結する仮処分の申立を裁判所にすることになります。
仮処分と言っても、色々な種類がありますが、ここで必要な仮処分は、Ｂに対して、所有権や持分権の移転や担保権の設定などの処分を禁止する仮処分です。これを「処分禁止の仮処分」といいます。
この種の仮処分も裁判ですが、仮処分の申立をしたことをＢに知られてしまうと、第三者に名義を移転してしまう可能性があります。そこで、裁判所は、Ｂには知らせず、Ａが出した証拠や、Ａから話を聞くだけで（通常はＡの代理人弁護士が代わりに話をします）仮処分の決定をします （そのため、Ａは十分な証拠を出す必要があります）。
この場合、あくまでも、「仮」の決定なので、保証金が必要になります。不動産の場合はその価格（固定資産評価額）の１５％～２０％ほどのお金を法務局に供託する必要があります（金額は裁判官が決めます）。
供託したお金は、本裁判でＡが勝訴すれば全額戻ってきます。敗訴した場合でも、多くの場合は戻ってきます。
仮処分の決定が出ると、裁判所から法務局に「処分禁止の仮処分の登記」の申請がされます（自分で登記手続をする必要はありません。しかし、登記するので、登録免許税が必要になります）。決定の翌日には、法務局に通知されて、仮処分の登記がされます。
仮処分の後で、Ｂが移転登記の申請をしたり、Ｂの債権者が差押えをしても、Ａが裁判に勝って、その判決に基づいて、更生の登記や、移転登記の抹消登記の申請をすると、仮処分の登記の後にされた登記は抹消されます（なかったことになります）。(*1)
つまり、処分禁止の仮処分によって、Ｂ名義のまま、登記を凍結させることになります。そして、この後で、本裁判を起こすことになります。
(*1)仮処分決定は「債務者（Ｂ）は、○○不動産の持分２分の１について、譲渡並びに質権、抵当権及び賃借権の設定その他一切の処分をしてはならない。」という形ででますが、Ｂ自身がする処分だけでなく、Ｂの債権者がする差押えや仮差押えの登記も、勝訴判決が出ると抹消されます。（▲本文へ戻る）
(3) 登記はそのままだが危険があるとき
ア．遺言によってはすぐに登記ができない場合があります
このようなことがないように、Ａはできるだけ早く、遺言書で自分名義に登記を移す必要があります。公正証書遺言の場合には、相続開始後、すぐにでも登記ができます。
自筆遺言の場合には、検認手続の後でないと登記ができません。しかも、遺言書に封がしてあれば、検認手続まで中を見ることができません。それでも検認手続が済めば登記申請ができます。
しかし、遺言があっても、法務局では受け付けてもらえず、判決をもらわないと登記ができない場合があります。
例えば、子Ａに不動産を相続させると書いてあるのに、相続開始前に、Ａが亡くなった場合です。この場合は、原則として、この遺言（Ａに相続させるとい部分）は無効です。しかし、特別な事情のある場合には（遺言者がもしも自分よりも先にＡが亡くなった場合には、Ａの子に相続させる意思があったと認められる場合）、Ａの子がその不動産を相続します（この点については、「遺言の代襲相続はありません」をご覧ください）。しかし、法務局では、特別な事情の判断はできません。裁判所が判断するしかありません。
また、不動産の表示が間違っていて、そのままでは法務局で受け付けてもらえない場合もあります。それでも、遺言書を合理的に解釈すると、Ａに相続させようとした不動産が分かる場合があります。このような場合に登記申請をするためには、裁判所で判決をもらい、その判決で登記申請をする必要があります。
その他、端的に「Ａに○○の不動産を相続させる」と書いてなくて、遺言を合理的に解釈すると、Ａに相続させるというのが遺言者の遺志だったという場合もあります。その判断も、裁判所の判決でなければなりません。
そして、今のところ、登記は亡くなった人のままだけれど、判決を待っていたら、法定相続分を越える部分について、権利がなくなってしまうおそれがある場合があります。Ｂが相続の登記をする場合もあり得ますし、過去、Ｂに相続させるという遺言書が作られていて、それを利用して登記を動かす場合がないとは言えません。
そこで、考えられる方法は、Ａが、ＡとＢの共有の登記を申請して、その登記ができたら、Ｂを相手に、処分禁止の仮処分をすることです。ただし、裁判所は必要性がないと仮処分を認めてくれないので、この場合にその必要性を理解してもらうのは、なかなか難しいのではないかと思います。(*1)、 (*2)
しかも、仮処分にはそれなりの時間がかかります。とは言え、共同相続人のＢがＡに無断で、１／２の持分登記をしたり、自分に登記を移したからと言って、直ちにＡは法定相続分を超える権利を失うわけではありません。Ｂから権利を譲り受ける第三者が出てこないと権利は失われません。つまり、共同相続人Ｂが登記を移すための時間的な余裕があります。
(*1) 第三者に遺贈する場合、遺贈を受けた人の権利は、登記がないと別の第三者に対抗できません。また、遺言書がなくて遺産分割する場合、遺産分割の結果、取得した権利のうち、法定相続分を越える部分の権利は、登記がないと第三者に対抗できません。例えば、遺産分割協議の結果、２つの不動産をＡ、Ｂそれぞれが取得することにした場合でも、Ａは登記しないと、取得した不動産の全部の権利が自分のものだということを対抗できず、法定相続分の持分しか権利主張ができなくなります。これらは今回の民法改正前から同じ扱いです。しかし、これらについて仮処分を利用したという話は聞いたことがありません。第三者への遺贈の場合も、遺産分割協議で決まった場合も、早く登記して自分の権利を守るのが原則だからです。（▲本文へ戻る）
(*2) 通常の不動産売買の場合でも、移転登記をする前に、別の者が買主となって、売主から不動産を買って移転登記をしてしまうと、最初の買主はその不動産を自分のものにすることができなくなります。そこで、最初の買主が、売買契約後に売主を相手に不動産の処分移転の仮処分ができるか、という問題があります。しかし、最初の買主はすぐに移転登記をすればよいのです。それができないのは、代金の支払いまで所有権は移転せず、登記も移転しないという特約がある（通常このような特約があります）のに、代金支払いをしていない場合です。この場合、代金を支払っていない買主に仮処分を認めると、所有者でもないのに、所有者と同じ権利を認めることになります。このため、裁判所は、必要性が認められない、ということで仮処分を認めない扱いです。これに対して、遺言で不動産を相続することになった相続人は、遺言の効果で所有権を取得するので、第三者に相続分を越える権利を取られる危険性がある場合には、仮処分の必要性があることになります。（▲本文へ戻る）
イ．相続人の債権者の差し押さえがもっとも危険です
遺言と違う登記をされたという話とはちょっと違いますが、法律が改正されたことでより問題なのは、Ｂの債権者の差押えです。
Ｂの債権者は、Ｂに支払い能力がなければ、Ｂの親が亡くなりＢが相続するのを待っている可能性があります。そして、親が亡くなるとすぐに手続を執る可能性があります。
Ｂの債権者は、Ｂの親が亡くなり、まだ、登記が親の名義のままでも、Ｂに代わって、親の名義からＡとＢの共有の登記（相続登記）をすることができます。そして、判決や公正証書に基づいてＢの持分を差し押さえたり、判決がなくても仮差押えをすることができます（相続人の債権者による差し押さえについては、「相続人の債権者による相続財産の差押え」をご覧ください）。
これをされると、Ａが遺言で不動産の全部の権利を取得することになっていたとしても、Ａは法定相続分（１／２）を越える権利をＢの債権者に取られてしまます（正確には持分の競売手続が行われます。Ａが競売で買い取ることもできますが、本来は遺言でもらえるはずだった権利をお金で買うことになります。ただし、Ｂの債権者に配当されるのは債権額の範囲内で、それを越える分はＡに戻されます。しかし、Ａが買い取れないと第三者との共有になり、やっかいな問題が起こります）。
この場合の１番の対応は、当たり前の話ですが、 公正証書遺言で親が亡くなったらすぐに登記できるようにしておくことです。つまり、すぐに登記してもらえないような変な遺言書や検認が必要な自筆遺言は避けることです。親が亡くなってからでは遅いので、亡くなる前から、親に言って対応してもらい、亡くなった後、公正証書がすぐに使えるようにしておくことです。また、Ａは、公正証書の正本を親から預かっておくべきです。
なお、理屈の上では、対抗手段として死因贈与契約と仮登記の活用も考えられます（遺言書では仮登記は使えません）。
死因贈与契約をすると贈与対象の不動産に仮登記をすることができます。死因贈与契約を結んで仮登記をしても、贈与をする人が亡くなる前なら、贈与する人は取消の意思表示や生前行為で、死因贈与契約を一方的に撤回できます。仮登記をしたからと言って、死因贈与を受ける人の権利が守られるわけではありません。つまり、仮登記しても意味がありません（例外的に死因贈与の撤回ができない場合もあるので無意味とまでは言えませんが）。
しかし、亡くなると死因贈与の効果が発生します。相続の１人（死因贈与の受遺者以外の人）の債権者が、仮差押えや差し押さえをしても、 仮登記が優先することになります。これの問題点は、税金が多くなることや手間がかかることと、遺言書ではできないことです。やるとしたら、相当例外的な場合です。
弁護士・内藤寿彦（東京弁護士会所属）
内藤寿彦法律事務所 東京都港区虎ノ門4-12-13白井ビル4階 03-3459-6391