賃料額が安いのは有利か不利か（賃料差額補償）
大家さん側から、賃借人に立ち退いてもらいたいという相談を受ける場合、現在の賃料額がいくらかお聞きします。その上で、「それは周辺と比較してどうなんですか」とお聞きします。すると、大家さんの中には、胸をはって「周辺よりも安く貸しています」と答える方がいます。周辺よりも安い賃料で貸しているのだから、立退料も安くなるのが当然だとお考えです。
しかし、「いや、それは逆に不利なんですよ」と言うと、「え、なんで」と驚かれます。
裁判所は、 現在の賃料が移転先候補場所よりも安い場合には、 立ち退き料の算定の時に、移転先の賃料額と現在の賃料額の差額について、一定期間（２年程度）の補償を加えます。それが賃料の差額補償です。これについて弁護士が解説します。
【目次】
１．賃料差額補償とは
２．裁判所の傾向
３．例外もないわけではありませんが
４．賃料差額の計算方法
(1) 移転先の賃料とは
(2) 移転先として適当な地域とは
(3) 同じ条件の物件とは
(4) 移転先の賃料の計算の方法
５．賃料差額の補償期間
６．立ち退き要求の前に賃料を増額する
７．関連記事
１．賃料差額補償とは
賃料差額補償とは、立退料を計算するときの項目の１つです。移転先候補の賃料が、明け渡し前の物件の賃料額よりも高い場合に、その差額の一定期間分を立退料に加えることをいいます。つまり、明け渡し前の賃料額が相場よりも安い場合には、その分、立退料額が増えることになります。
２．裁判所の傾向
賃貸人に言わせれば、今まで安い賃料で借りられたのだから大人しく退去してほしいということになります。
ところが、賃借人に言わせると、「ここと同じ賃料で同じような物件を探すことができない。だから、立ち退くわけにはいかない」ということになります。
裁判所の傾向は、特別な場合以外は、同じ条件の物件を借りるための「賃料差額」を、立ち退き料額に加えます。
国や自治体が、公共用地を取得するために賃借人に支払う立退料の基準を定めている「公共用地の取得基準」には、賃料の差額を補償することが書いてあります。この場合は、民間の契約に国などが割って入って、それまで安く借りられた賃借人の権利を取り上げるのですから、賃借人に賃料差額の補償をしなければならない、というのは理解できます。
これに対して、賃貸人が賃借人に立ち退きを求める場合には、「安い賃料額で貸していたのに、どうして賃料差額の補償をしなければならないんだ」というのが賃貸人の気持ちです。
しかし、賃貸人、賃借人間の建物明け渡しでも、賃借人の既得権は保護される必要があります。賃料額は、賃貸人と賃借人との合意で決まり、一旦、金額が決まると、その後の経済変動（不動産価格の変動や固定資産税等の変動、周辺環境の変動）などの事情がないと法律上、賃貸人からの請求で一方的に増額することはできません。賃料を決めた時に、周辺相場よりも安くしたとしても、その合意は有効で、変更するためには法律の要件が必要です。つまり、賃料額を相場よりも安くした場合には、賃借人の既得権になり、建物明け渡しのため、相場相当の新物件（これまでの物件より賃料が高くなります）に移転しなければならないとすると、賃借人の既得権を失わせることになります。これが、賃貸人、賃借人間の建物明け渡しでも賃料差額補償が必要な法律上の根拠です。(*1) (*2)
(*1) 民間の立退料について書いてある国土交通省の「不動産鑑定評価基準」でも、賃料の差額分を立退料に加えると書いてあります。ただし、「不動産鑑定評価基準」にはそれ以外の移転に伴う補償について書いてないので、不動産鑑定士は、「公共用地の取得基準」を参考にして立退料額を決めます。「不動産鑑定評価基準」に賃料差額が書いてあることは、裁判所が、賃料の差額補償を認めていることとはあまり関係ないと思います。（▲本文に戻る）
(*2) 賃料差額の補償額は、賃料増額の額とは一致しません。
すでに入居している物件の賃料は、新規募集物件の賃料とは違い、一旦決めた賃料を変更することになります。そのため、周辺の同種物件の新規賃料（新規募集賃料）よりも賃料額が低くても、新規賃料と同じ額に増額することはできません。建物の古さを含めて同じ条件の物件があり、その賃料（新規賃料）が分かったとしても、新規賃料と従来賃料の差額（新規賃料－従来賃料）の１／２を従来賃料に加えた額が増額賃料額です（これは賃料増額の不動産鑑定手法のうちの差額配分法の手法です）。新規賃料額が１．５倍の金額だとしても、２５％（１．２５倍）の増額にしかなりません。しかも、継続賃料（増額賃料）は、他の要素も考慮するため、２５％増にもならないことが多いと思います。
これに対して、立ち退きの場合は、現在の建物を出て、新規募集の物件に入居しなければなりません。つまり、立ち退きによって、賃料額が１．５倍になります。そこで、差額の０．５の部分が賃料差額として補償対象になります。ただし、補償期間は、後でお話しますが、２年分です。（▲本文に戻る）
３．例外もないわけではありませんが
裁判所は、原則として、賃料の差額補償を認めて、これを立ち退き料の金額に加えます。
しかし、例外もないわけではありません。
例えば、海外出張から帰国したら自分で使うのでその時には退去してほしい、ということを契約を結ぶ段階から賃借人に説明し、そのため、賃料を安くしていた、という事情があったケースでは、賃貸人に有利な事情と判断されました。しかし、このような事情がある場合は、定期借家契約を利用できるので、今後も同じような判決が出るのかどうか分かりません（ただし、住居を貸そうとする場合、定期借家ではなかなか借り手がつかないと言われています）。
賃料を相場よりも安くしていたのは、通常は、賃貸借契約の当初から建物がそれなりに古かった場合や、賃貸借契約が何度も更新して長期の契約になり、その間に周辺の賃料相場が上昇したのに建物も次第に古くなってきたので賃料の据え置きをしたというケースが多いと思います。
しかし、中には、賃借人の事情を酌んで賃料を安くしたのに、賃料差額補償をしなければならなくなったケースもあります。
例えば、 賃借人が会社で、会社の経営が苦しいというので賃料を相場よりも安くしていたのですが、建物が老朽化したために立ち退きを求めたというケースがあります。これについても、裁判所は、賃料の差額補償を立退料に加えました。判決の中で、賃料を安くしていた事情も書いてありますから、裁判所が過去の経緯を無視したとか、見落としたわけではありません。この判決を見つけた時には、こんな場合でも裁判所は、賃料差額補償を求めるのかと思いました。
しかし、この場合でも、一旦、合意で賃料を決めたのですから、賃貸人が自由に変更できないことには変わりはありません。一見、理不尽に思えますが、裁判所の傾向からすれば当然かも知れません。
このように、ほとんど例外なく賃料差額補償は認められます。ただし、次にお話するように、移転先の物件の賃料額をいくらと計算するのかによって、賃料差額の額も、補償期間も違います（補償期間が違えば、賃料差額補償の総額も違います）。勝負どころはそちらになります。
４．賃料差額の計算方法
(1) 移転先の賃料とは
賃料差額は、移転先の賃料額と現在の賃料額の差額です。移転先の賃料が分かれば計算できます。
ところが、現実の移転先の賃料は、実際に移転先の所有者と契約しなければ分かりません。そして、補償額（立退料の金額）が決まっていない段階では、賃借人も、移転先を探すことはできません。 公共用地の補償の場合も、賃貸人の都合による建物の明け渡しの場合でも、賃借人が具体的な移転先を見つける前に立退料額を決めます(*1)。また、移転の機会に、店を大きくしたり、逆に、店の規模を小さくしようという賃借人もいます。特に、この機会に店を大きくしたいと言うような場合に、その差額を賃貸人に払ってもらおうと思っても、賃貸人は受け入れません。
賃料差額の補償は、実際の移転先賃料で算定するものではありません。移転先として適当な地域の中で、同じ条件の物件に移転することを前提として、その平均的な物件の賃料額を「移転先の賃料」として差額を計算します。
(*1) 賃貸人が不動産業者の場合や、立ち退きに不動産会社が関与している場合、賃借人に移転先物件を紹介する場合があります。そこに移転するということで、円満に立退料が決まるケースもあるかも知れません。しかし、弁護士に相談に来られるケースは、賃借人が賃貸人の紹介した物件では場所や賃料などの条件が合わないため、円満解決ができなかったケースです。賃貸人側も、厚意ではなくて、賃貸人側の利益になるように物件を紹介するので、賃借人がそれで納得しなかったからと言って、どちらが悪い（裁判で有利不利が問題なる）ということはありません。（▲本文へ戻る）
(2) 移転先として適当な地域とは
「移転先として適当な地域」とは、「移転前と同じように生活や営業ができる移転先のある地域」のことです。
そのため、賃借人が物件を何に使っているのかで違いがでます。
住居として利用している場合なら、通勤などの事情を考慮しても、都内なら相当に広い範囲になります。オフィスの場合も、近所に得意先が多く、近所でなければ売上が大幅に下がるという事情がなければ、ある程度広い範囲になります。店舗周辺の常連客が売上の大半という飲食店や物品の販売店の場合には、現在の店舗周辺ということになります。つまり、賃貸人の利用状況によって違ってきます。(*1)
(*1) 移転先の地域がどこになるのかによって、同じ条件の物件でも賃料が大きく違ってきます。例えば、駅前でなければならないのか、駅から離れていてもいいのかによって賃料は違います。このため、移転先がどのような地域でなければならないのか争われます。物件の利用状況（業種）による違いだけでなく、経営の形式でも違う場合があります。例えば、同じコンビニでも、フランチャイズなのか（周辺地域でなければならない場合が多いと思います）、直営店か（周辺地域でなくてもかまわないことになります）で違いが起こります。
(3) 同じ条件の物件とは
「同じ条件の物件」とは、 同じ広さ、同じ環境（特に店舗の場合、１階かそうでないかは重要です）が基本です。複数の候補があるのが普通ですから、それらの物件の平均的な賃料になります（*1)。
なお、「同じ条件の物件」というのは、あくまでも、立ち退き料を計算するためのものです。賃借人が立ち退き料をもらって移転する場合、そのような物件に入居しなければならない、ということではありません。もらった立ち退き料の使い方は自由です。この機会に店舗を大きくしたいということで、床面積の広い物件に移転するのも、逆に狭い物件に移転するのも自由です。
(*1) 「同じ条件」の中に賃料額は含まれません。賃料額が同じなら「賃料の差額」が発生しないことになります。かえって、公共用地の取得基準では、同じ条件でも、賃料額が２倍～３倍になる場合も想定して、補償期間を決めています。（▲本文へ戻る）
(4) 移転先の賃料の計算方法
住居の立ち退きなど、話し合いで解決するような場合には、不動産の賃貸物件の広告を集めて証明することもあるかも知れません。しかし、裁判になれば、店舗などの立ち退きの場合には、不動産鑑定士が計算をします（不動産鑑定士が立退料の総額を計算するときの一つの項目になります）。(*1)
不動産鑑定士は、「移転先として適当な地域」内の最近の契約事例を集めて(*2)、これを現在の建物と同じ条件になるように修正して移転先の賃料額を出します。例えば、現在の建物が１階の店舗の場合で、実際の契約事例が２階店舗の事例だったら、１階店舗だった場合に修正して賃料額を出します（この場合は増額します）。このような修正した事例を複数集めて、これを平均した賃料を、移転先の賃料額とします。
はっきり言えば、架空の物件の賃料です。実際に移転しようとする場合に、その条件の物件が見つかるかどうかは分かりません。しかし、こうでもしないと計算できません。
(*1) 不動産鑑定士が計算する、というのは、自分で不動産鑑定士に立ち退き料の評価計算を依頼する、という意味です。賃貸人側では、裁判を起こす場合には、不動産鑑定士に依頼することが多いです。また、賃貸人側で不動産鑑定士に依頼して評価計算の書面が提出された場合、それを争うために、賃借人側で別の不動産鑑定士に依頼します（話し合いの場合も、目処が分からないのでその段階で依頼することもあります）。それぞれが別の鑑定士に依頼すると、立ち退き料額に違いがでます。裁判では、双方の鑑定士が算定した立ち退き料額を巡って正当性を主張することになります。（▲本文へ戻る）
(*2) アットホーム社は国内５７０００の不動産管理会社や仲介会社から、情報が提供されます（賃貸物件の募集のために情報が提供され、物件を探している業者が利用します）。そして、契約が成立した場合にはその情報も提供されます。これらの情報が公開されています（ただし、一般の人は利用できません）。多くの不動産鑑定士は、この情報を利用します。公開されている情報なので、客観性があり、信用性もあります。（▲本文へ戻る）
５．賃料差額の補償期間
移転した後で、賃料が増加するという負担は、移転先の物件を借りている間、ずっと発生することになります。
それこそ、何十年も差額が発生することもあり得ます。賃借人にとっては、移転しなければ発生しなかった負担になりますが、賃貸人は、いつまでも補償するのは勘弁してほしい、ということになります。
裁判所の傾向は、立ち退き後（移転後）２年分くらいを賃料差額補償として、立退料に加える場合が多いです。
この期間は、公共用地の取得基準を参考にするのが通常です。公共用地の取得基準では、賃料額が、もとの賃料額の２倍未満なら補償期間は２年、２倍以上なら３年、３倍以上なら４年です。ただし、裁判所にとって、公共用地の取得基準はあくまでも参考です。飲食店のケースで移転に伴うリスクが大きい事案で、賃料差額の補償期間を５年にした判決もあります（ただし、どちらかと言うと少数で、多くは公共用地の取得基準の期間で認めます）。
実際には、移転後延々と賃料差額が発生します。それなのに、なぜ期間を区切るのか、と言えば、賃貸物件の賃料も、移転先賃料も、永久に同じということはなく、年単位の時間経過で変化することもあるので、区切ったということだと思います。(*1)。
(*1)賃貸人、賃借人間の公平ということが理由だとすると、国や自治体が、補償期間を区切る理由の説明にはなりません。統一して考えるとしたら、上に書いたことが理由だと思いますが、実際には公共用地取得の予算上の都合かと思います。公共用地取得の補償は完全補償が建前なので、そう言うと身も蓋もなくなりますが。
6. 立ち退き要求の前に賃料を増額する
賃料差額補償を安くするために、立ち退き要求の前に、賃貸人が賃料の増額請求をすることがあります。
昔からの建物の所有者が、現在の賃料額にしているのは、それなりの理由があります。主な理由は、建物が古くなったこと。通常、建物の立ち退きを求めるのは、耐震基準を充たさず、また、建物が老朽化して建替えの必要のある場合ですから、賃料額が低いのは当然です。
立退要求の前に賃料を増額させる、と言うケースは、比較的最近になってビルを買い取った新所有者が、テナントを立ち退かせようとするケースが多いようです。
例えば、東京地裁平成16年12月16日判決のケースは、２か月前にビルを買い取った新所有者が、解約申入と同時に、月額68万4000円の賃料を月額130万円に増額請求したという事案です。
本来、賃料の増額をする場合には、簡易裁判所の調停の必要があるのに、それをしないで、建物明渡の裁判を起こした上で、立退料から地代の差額（増額請求した時（解約申入の時）からの差額）を差し引くように求めました。これは、手続に問題があります。しかも、老朽化して建物の建替えの必要があると言いながら、倍額近く賃料の増額を請求すること自体に無理があります（なお、原告は不動産鑑定士に賃料評価の鑑定を依頼して証拠に出しました。金額は102万円でしたが、被告を威圧するための材料でしかありません）。裁判官が認めなかったのは当然です。
ただし、賃借人は、増額請求を受けて、適当と認める賃料額として75万円を払っていました（法律上、従来賃料のままでよかったのです）。そのため、裁判所は75万円までは増額を認め、差額を立退料から引きました（判決を読んだ印象では、裁判官は、賃借人が75万円払っていなければ増額を認めるつもりはなかったようです）。
なお、この事案は、賃料差額補償は、問題になっていません。賃借人が、補償項目として賃料差額を求めなかったようです（75万円を支払ったことと言い、賃借人側の対応がよくなかったと思われます）。
別の話ですが、より長期的な戦略だと思いますが、立ち退き要求の２年前に高額な賃料の増額の請求を受けたという相談がありました。こちらも、途中からビルを買い取った業者ですが、５年くらいの時間を掛けて立ち退きを計画したようです。
しかし、こちらも、増額請求をしたものの、簡易裁判所の調停など、賃料増額の裁判手続をしないまま、２年経過して立ち退きの要求をしました。
この意図も理解しにくいです。もし建物明渡の裁判を起こして、被告の賃借人がそのまま裁判をすることに反対すれば、裁判所からまず賃料額を確定させるように言われることになります。その場合に、裁判所が事件全体をまとめて調停部に送らなければ、一旦、裁判を取り下げて、賃料増額の裁判手続を取る必要があります。
取り下げた場合ですが、まず簡易裁判所で調停手続をし、それで解決しなければ、地裁、高裁と裁判を続けることになり、まともにやると急いでも１年半くらいかかります。しかも、増額が認められるかどうかは分かりません。そして、それから建物明渡の裁判をやるとなると、さらに２年くらいはかかります。ビルを買い取った段階でそれなりの資金を出したはずですから、回収まで随分時間をかけることになります。しかも、このケースは信託銀行に物件を信託するなどしていて法律の手続にかなり問題が起こる事案でした(*1)。おそらく、裁判をやらないで、テナントに圧力をかけて明渡をさせることを意図したようです（賃料の増額請求もそのような威嚇手段の１つでしょう）。
いずれにしても、立退料を安くしたいということで、立ち退き要求の前に、賃料増額をする、というのは、時間や費用がかかり割りに合いません。しかも、賃料差額の全額を帳消しにすることはできません（この点については→「２．裁判所の傾向」の(*2) をご覧ください）。現状の賃料を前提に、賃料差額を支払った方が経済的にも時間的にもいいのではないかと思います。（2023年8月追記）
(*1) 信託契約の内容が登記されていましたが、管理は自分たちがやることにして、物件の所有権を信託銀行に移していました。この場合、立ち退きの裁判は信託銀行が起こす必要がありますが、信託銀行が裁判を起こすとは思えません。これも一種の威嚇手段だったと思います。（▲本文に戻る）
7．関連記事
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弁護士 内藤寿彦 （東京弁護士会所属）
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