弁護士による建物賃貸借の法律相談として、「その１（家賃滞納）」では、家賃滞納を原因とする建物明け渡しを、「その２（契約終了の正当事由と立退料）」では、賃借人に落ち度がないけれども建物の建て替えなどの都合で賃借人に立ち退きを求めたり、立ち退きを求められた場合について、お話しました。
「その３」では、その他、もろもろ、建物の賃貸借契約に関する法律相談案件についてお話をします。 いずれも、弁護士として何らかの形で実際に裁判をやったり、相談を受けたときに検討したものをテーマにしています。
「その３」の中で取り扱っている記事について簡単にご説明します。
●「特約違反などによる契約解除」は、賃料は支払っているけれども賃借人（借家人）側に何らかの問題がある場合に、契約の解除ができるかどうかをテーマにしています。賃料不払いと同様に重要な契約違反になる「無断譲渡・無断転貸」の他、用法など契約書に特約として書いてある事項に違反した場合（「用法違反による解除」をご覧ください）、商業施設には特別な特約がありますがそれに違反した場合（「商業施設の契約と特約」をご覧ください）、契約書に書いてないけれども賃貸人として放置できない理由によって契約の解除ができるかどうか（「特定の条項に違反していないが信頼関係破壊で解除できる場合」をご覧ください）についても、お話をしています。また、無断譲渡・無断転貸の関連で、賃借人が法人の場合、株式譲渡などで法人の経営権が移転しても無断譲渡等にはなりません。そのため、特約で経営権譲渡を制限する場合があります。これについては「法人賃借人の経営権譲渡とその制限特約」をご覧ください。
●「原状回復義務と違約金」では、契約終了後の物件の明渡やその後の敷金の返還トラブルに関係するものをテーマにしています。
賃借人には、建物の返還の時に原状回復義務がありますが、その義務の範囲や特約がある場合の妥当性や範囲、賃貸人の指定の業者が原状回復工事をすることになっている場合に業者とトラブルがあった場合などについてお話します。
また、契約終了後の敷金トラブルの中には、契約で、賃借人に賃貸物件の付属設備などの修繕義務を負わせる特約が着いている場合があります。このような特約の有効性や賃借人の責任の範囲などについて、関連記事の「賃借人が修繕義務を負担する特約」でお話します。
その他、典型的な敷金トラブルではありませんが、敷金が差し押さえられた場合（賃借人の債権者が、賃借人の財産として敷金返還請求権を差し押さえた場合です）、賃貸人はどうすればいいのかについて、関連記事の「敷金が差押えられた」でお話します。
●「更新料」は、平成23年の最高裁の判決が出る前は、事業者以外の一般人に対する建物賃貸借契約（消費者契約）では、更新料を取るという特約は無効ではないかという議論がありました。無効とした下級審の判決もありました。最高裁判決が出て、必ずしも無効というわけではない、ということになりましたが契約書の書き方には注意が必要です。また、法定更新の場合に更新料が取れるのか、ということもお話します。
●「定期借家」は、これを利用したいという人も増えてきたように思います。ところが定期借家契約を結ぶはずだったのに、手続上のミスで定期借家契約と認められず普通の借家契約になってしまうこともあります。ここでは主に手続についてお話をします。また、それに加えて、借家人側が期間内に契約を解約する場合についてもお話します。
●「賃貸物件の事故」は、火災と自殺についてお話します。「賃貸物件の火災」は、賃貸人の責任で火災が起こった場合など、主に賃貸人の責任の観点からお話をします。
「建物の賃料の増減額の請求」については、ここでは触れていませんが、「借地の法律相談」の「借地の賃料（地代）の増額請求・減額請求」で、借地の地代の増額、減額請求について書きました。増額・減額の要件や、裁判の手続（まず調停をする）など共通する部分が多いので、そちらをご覧ください。また、「その１（家賃滞納）」の「家賃滞納事件の法律Ｑ＆Ａ」の「賃料が高すぎる、半額が相当と言って半額しか払ってくれません」と「賃料を増額するという通知を出したのに、従来の賃料額しか払ってくれません」で、増額、減額請求後、裁判で決着が着くまでの間に支払う賃料額について、お話しているので、そちらもご覧ください。
また、賃貸人が修繕義務を履行しない場合、賃借人は賃料の一部を支払わないことができますが、どの範囲で支払いを拒むことができるか、という問題があります。それについても、「その１（家賃滞納）」の「家賃滞納事件の法律Ｑ＆Ａ」の「雨漏りすると言って賃料を払ってくれません」で触れていますので、そちらをご覧ください。
ここで記事にしたものは、私が実際に裁判をしたり相談を受けた特定の事案を前提に検討したものです。紹介している裁判例もそれぞれ特定の事案を前提にしています。ご自身が現実に何らかのトラブルに直面している方にそのまま当てはまるかどうかは何とも言えません。誤った判断で行動するのは危険です。弁護士に相談することをお勧めします。
弁護士 内藤寿彦 （東京弁護士会所属）
内藤寿彦法律事務所 東京都港区虎ノ門5-12-13白井ビル4階 電話 03-3459-6391