賃借人が法人の場合には経営者が変わっても譲渡、転貸には該当しないとされ、解除できません。実質的には譲渡、転貸のように見える場合でも同様です。しかし、これを特約で制限することは可能です。ただし、特約違反による解除の有効性が問題になる場合もあります。
このような法人賃借人の経営権譲渡とその制限特約について、弁護士が解説します。ご相談もどうぞ。
【目次】
１．法人が賃借人の場合の経営者の変更
２．経営権譲渡を制限する特約とその効果
(1) 経営権譲渡を制限する特約
(2) 特約違反を理由とする解除の有効性
(3) 賃借人が株式を譲渡しようとする場合
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1．法人が賃借人の場合の経営者の変更
株式会社などの法人が契約上の賃借人の場合には、株式が譲渡されて経営者が別の人になったり、別の会社と合併したり、会社分割をして、実質的な経営者が変わる場合があります。
しかし、法律上、株式の譲渡も合併や会社分割をしても、法人としては同一性があるとされ､賃借権の譲渡にはなりません（経営者が変わっても、株式譲渡の場合には賃借人の名義はそのままです。合併、会社分割の場合には、名義が変わっても、相続のように、当事者に変更がないとされます）。つまり、解除できません。
世の中には、賃借人が株式会社で、その会社が経営する飲食店が賃貸物件を使用していて、代表取締役がその飲食店の店主を兼ねている場合があります。しかし、その場合に、株式の譲渡で別の人がその会社の代表取締役になり、その飲食店の店主になっても、契約違反にはならない、というのが判例です（最高裁平成 8年10月14日判決）。
実質的に誰が物件を利用して賃料を払うのか、ということを考えた場合には、特に小規模の会社の場合、経営者が変わることは、実質的には物件を使用したり、賃料を支払う人が変わることになります。しかし、法人が賃借人の場合には、裁判所は形式的に、「法律上、法人の同一性があるかどうか」で判断しています。この点は、上記の平成８年の最高裁判決が明確に言っているので、これに反対の主張をしても難しいです。
2.経営権譲渡を制限する特約とその効果
(1) 経営権譲渡を制限する特約
法人を賃借人にする場合、実質的には譲渡、転貸と同じなのに、法人の同一性があるという理由で、自由に経営権の変更などが行われてしまっては困る場合があります。
ある程度の規模の会社だったら、経営者が変更しても、会社の支払い能力や使用方法に大きな変更が起こる可能性は少ないと思います。ところが、小規模な会社の場合、経営者が変更すると実質的には賃借権の譲渡と同じことになります。
しかし、契約書に何も書いてなければ、原則は、１でお話ししたように手が打てません。しかし、１で紹介した平成８年の最高裁判決は、特約で経営者の変更を制限することが許される場合もあるとしています（特約がない段階で経営者が変わっても手は打てません）。
つまり、事前予防として、賃貸借契約の特約で「経営者が変わる場合には賃貸人の承諾が必要」とすることは可能です（特約を付けるためには、賃借人の同意が必要です。契約の途中から特約を結ぼうとしても、賃借人に不利な特約なので、拒否される可能性があります）。
この特約に違反したことを理由に解除を認めた裁判例もあります（東京地裁平成 5年 1月26日判決など）。なお、解除を認めた裁判例も、特約の形式的違反のみで解除を認めたわけではなく、実質的な信頼関係の破壊の有無を検討したうえで解除を有効としています。(*1)
(*1) 判決になった事例や相談を受けた例では、特約の条項は「経営者が変わる場合」に加えて、株式譲渡などが「実質的に賃借権の譲渡にあたると認められる場合」に賃貸人の承諾が必要という条項になっています。
賃借人には賃貸物件で事業をする権利があります。そして、株式会社の株主が株式譲渡をすることは自由です（株式譲渡に取締役会の承認を要する場合を含めて、対外的には自由という意味です）。そのため、株式譲渡だけで解除できるとするのは、賃借人の会社経営の自由に過剰に介入することになります。その結果、株式譲渡しただけで解除ができるとすると、条項自体が無効と判断される可能性があります。
そこで、上記の「実質的に」などの要件を加える例がほとんどです。ただし、どういう場合が「実質的に賃借権譲渡と認められるのか」ということになると、結局、株式譲渡が賃貸人との間で、信頼関係破壊になるかどうかを問題にすることになります（なお、東京地裁平成22年 5月14日判決の事案は、「代表者，役員の変更，株式譲渡等による経営主体の実質的変更は，賃借権の譲渡とみなす」という条項の事案でしたが、特約自体の有効性は問題になっていません。ただし、この事案では、「経営主体の実質的変更」は認められないとして解除を否定しました）。
(2) 特約違反を理由とする解除の有効性
経営者（株主）が変わっても、賃借人はその会社のままです。このため、特約に違反しても無断譲渡、無断転貸にはなりません（無断譲渡、無断転貸は法律で解除が認められているため、原則として信頼関係破壊があり、解除できることになっています）。
それでも、賃貸人の承諾なしに経営者を変えるのは、特約に違反しているので契約違反にはなります。しかし、単なる特約違反の場合には、契約違反に加えて、信頼関係の破壊がないと解除は認められません。つまり、信頼関係が破壊したと言えるかどうか具体的に判断することになります。
そのため、経営者が変わっただけでなく、賃料の支払いに不安が生じたり、用法が変わって賃貸人に不利な状況にならないと信頼関係破壊とは認められず、解除は認められないとする裁判例もあります（東京地裁平成18年 5月15日判決など。なお、借地の場合ですが、東京地裁平成27年10月13日判決）。(*1)
(*1) 上記の東京地裁平成18年の判決の事案は、特約条項が「経営権譲渡に伴う、脱法的無断賃借権の譲渡」になっていました。そのため、この判決は、この条項に該当するかどうかの解釈だけで解除を認めなかったようにも読めます。しかし、「実質的にみても、建物賃貸借関係においては、賃料の支払いの確実性と建物使用の態様が重視されるべき要素になる」とした上で、経営権変更による不利益が賃貸人に生じないとしています。やはり、この２つの要素が重要です。
(3) 賃借人が株式を譲渡しようとする場合
賃借人（法人）が株式を譲渡して経営権を移したい場合、特約があれば、賃貸人に承諾を求める必要があります。しかし、賃貸人に拒否されることはあり得ます。この場合、賃貸人の承諾がないまま株式譲渡をしても、信頼関係破壊がないので、解除が認められないこともあり得ます。特に、ある程度の規模の会社の場合には、経営権譲渡があっても、賃貸借契約に影響がないことの方が多いと思います。
しかし、特約がある場合、承諾なしで経営権を譲渡するのは不安が残ります。株式を譲り受けようとする側も、解除の危険性があるのでは、株式を譲り受けることに躊躇します（法人が複数の店舗を賃借して営業している場合には、リスクがあっても、株式譲渡をする場合もあると思います）。
借地契約の場合には、借地権譲渡の借地非訟手続があるので、この手続が利用できる可能性があり、利用できれば事前調整ができます（しかし、法律上、借地上建物を「第三者」に譲渡する場合が手続の要件なので、特約違反では、この手続を利用できない可能性があります）。
建物の賃貸借の場合には、事前に賃貸人と調整する法律上の手続がありません。承諾料（実質は和解金）を払って円満解決したいと思っても、借地の場合と違って、その相場のようなものもありません。事前に、できるだけ早い解決が望ましいのですが、話合いで解決しない場合は調停を利用することが考えられます。調停は双方が合意しないと成立しませんが、事前に調停で承諾料の支払いを申し出るなど誠意を尽くすことは、将来、承諾を得ないまま株式譲渡をした場合、解除を阻止するための有利な材料の１つになります。(*1)
(*1)承諾料は、賃貸人と賃借人の利害調整になります。賃貸人は、現在の賃借人が退去した場合、新たな賃借人が支払う礼金（名目はともかく、新規に入居するのに賃貸人に支払うお金）相当額が得られるかどうかが問題です。これに対し、賃借人側は特に内装設備を中心に移転費用の問題になります。そうすると利害に大きな開きがあります。しかし、考慮されるのは賃貸人の利害ですから、賃貸人の不利益を補う額を承諾料の基準にするのが妥当ではないかと思います（あくまでも、それ以上、賃貸人に不利益が生じないことが前提です）。
３．関連記事
●賃借権の無断譲渡や無断転貸は、原則として解除事由になります。これについては「賃貸建物の無断譲渡・無断転貸」をご覧ください。
●賃料不払い（家賃滞納）を原因とする解除については→「その１（家賃滞納）」をご覧ください。また、賃貸人の都合で、落ち度のない賃借人との間で契約を終了させる場合については→「その２（賃貸借契約終了の正当事由と立ち退き料）」をご覧ください。
その他、契約違反の解除として、用法違反については→「用法違反による解除」、商業施設の特殊性については→「商業施設の契約と特約」、特定の契約条項に違反しないけれども、解除が認められる場合については→「条項違反はないが信頼関係破壊で解除になる場合」をご覧ください。
弁護士 内藤寿彦 （東京弁護士会所属）
内藤寿彦法律事務所 東京都港区虎ノ門5-12-13白井ビル4階 電話 03-3459-6391