建物の賃貸借契約では、建物の使い方（使用目的）が特定されていて、それ以外の使い方（用法違反または目的外使用といいます）をすると契約違反になり、それを理由に解除される場合があります。建物の使い方の制限は、まず、居住用か事業用かで分かれます。また、事業用の場合には、どのような事業に使うのか、契約書で特定され、それ以外の事業に使う場合は賃貸人の承諾が必要になり、無断で別の用途に変更すると契約の解除原因になることが契約書に書かれていることが多いです。これは、契約書の特約に違反したことを理由とする解除です。しかし、この場合も、形式的には契約違反になるが、信頼関係が破壊されていないとして、契約解除が認められない場合があります。このような用法違反・目的外使用について、弁護士が解説します。ご相談もどうぞ。
【目次】
１．用法違反とは
２．居住用と事業用
３．事務所、店舗の用法違反
(1) 業種の特定と信頼関係
(2) 解除が認められる場合
１．用法違反とは
建物賃貸借契約書では、「賃借人は本件建物を・・・・のために使用する」として賃借人の使用目的（用法）を特定した上で、特定した用法で使用することを義務づけています。
用法違反とは、契約書に書いてある使用目的に違反して、他の用途に賃貸物件の全部または一部を使用することを言います。目的外使用とも言います。
そして、契約書には「本契約書の条項の１つに違反する場合には、賃貸人は契約を解除できる」という条項があるのが普通です。そのため、用法違反をすると契約を解除されることになります。
しかし、解除が認められるためには、形式的に用法に違反している場合だけでなく、信頼関係の破壊が認められる必要があります。
用法違反で、信頼関係が破壊される場合とは、「契約の時点で違反した用法に使うことが分かっていたら、賃貸借契約を結ばなかった」とか、「その賃料では契約を結ばなかった」というような場合です。
２．居住用と事業用
建物の使用目的は、まず、居住用か事業用で分かれます。中には、住居兼店舗のように、店舗と住居が一体となった物件もありますが、通常は、住居なら住居のみ、事業用の物件は事業用のみに分かれています。
特に、賃貸マンションやテナントビルのように、他の入居者もいる建物の賃貸借では、居住用か事業用かの用法違反は、他の入居者の使用を妨げることになる場合があります。例えば、居住用の物件なのに、飲食店として使用して近隣に排気、臭気、騒音などの迷惑をかける場合もあります。また、給排水設備など付属設備の損耗が激しくなる場合もあります。
特に、飲食店は、住居とは色々な意味で違い、「飲食店をやるなら、契約しなかった」と言えるため、原則として信頼関係破壊が認められます。
また、分譲マンションの一室を賃借する場合、マンションの管理規約で、住居以外の使用が禁止されている場合があります。マンションの所有者（賃貸人）は、賃借人に管理規約を守らせる義務があります。また、マンションの賃貸借契約書でも、賃借人に管理規約を守ることを義務づけているのが通常です。このため、居住用ということでマンションを貸した場合に賃借人が用法違反をすると、賃貸人自身が管理規約違反になるため、他のマンション所有者とトラブルになるおそれがあります（臭気、騒音等がなければ他のマンション所有者も、居住以外に使用していることは分からないのが普通ですから、何らかの迷惑行為もあった可能性もあります。なお、インターネットで事業の広告をしていたため、事業に使用していたことが発覚した例もあります）。
このため、例外的に許される場合があるかも知れませんが（内職的なものや住居の一部を使った家庭的な学習塾など）、 事業の内容によっては 信頼関係が破壊されたとして解除が認められる場合があります。
しかし、住居用の建物内でパソコンを使って仕事をするような場合には、特段、近隣に迷惑はかかりません。また、建物の設備が特に損耗することもありません。マンションの管理規約上も問題になりません。
住居内でパソコンで仕事をしているかどうか、外部から確認できないので、問題になることもないと思いますが、この場合は、形式的にも契約違反にならないと解釈されると思います（あくまでも、パソコンで原稿を書くとか、Web会議に利用するなどの場合です）。
しかし、いくらパソコン等で仕事をして迷惑はかけていないと言っても、その事業を法人化して、会社を成立し、その会社の本店所在地を、賃貸物件にした場合（法人登記をすること自体は、賃貸人が知らないうちにすることができます）、用法違反の他、賃貸物件の転貸の問題が起きます（個人が法人に転貸したことになります）。ほとんど個人事業と変わらないと言っても、もともとの用法が居住で、事業用に借りているわけではないので、用法違反と、無断転貸で解除されるおそれがあります(*1)（無断譲渡、無断転貸は原則、信頼関係破壊ありとされていて、厳しいです。「賃貸建物の無断譲渡・無断転貸」をご覧ください ）。※ページが飛ぶので戻る場合はURLの左側の「←」をクリックしてください。
(*1) ここで言っているのは、法人登記をしただけでなく、室内で会社として事業をしている場合です。法人登記をしても、室内で事業をしていなければ契約違反の問題はありません。ただし、他の場所で事業をしているなら、住居として借りている場所を法人の本店所在地として登記する必要もないので、そこで事業をしているという疑いが生じます。（▲本文に戻る）
３．事務所、店舗の用法違反
(1) 業種の特定と信頼関係
事務所、店舗の賃貸借契約の場合は、建物の使用について特定の業種を営むこととされている場合があります（これが普通だと思います）。そして、これに違反したときは解除できると契約書に書いてある場合があります。このような場合に、契約とは違う営業を営んだ場合が問題になります。
この場合、形式的には契約書に書いてある営業と違う営業だったとしても、別段、問題にするまでもないと思われる場合には、信頼関係が破壊されたとは認められない、ということで解除が認められないことになります。
募集の時には業種を限定しないで、「事務所」など一般的な形で募集して、契約する時に契約書に賃借人の業種に合わせて「その業種に限る」と書く場合があります。このような場合に、賃借人が特に使用方法を変更しないで業種を変えたとしても、通常、信頼関係の破壊は認められません。例えば、業種が変わっても、事務所（オフィス）として以前と同様に使用している場合などです。
(2) 解除が認められる場合
最初からその営業だと分かっていれば、貸さなかったと認められるような場合には信頼関係が破壊されたとして解除が認められることになります。
また、貸した可能性があっても、その賃料額では貸さなかった場合には、賃借人が相当額の賃料の増額にも応じないという事情を加えて解除が認められる場合もあります。
例えば、一般の飲食店として賃貸借契約を締結したのに、特殊な風俗営業を始めた場合など、他のテナントとの関係などから（風俗店を入居させないことを前提に入居していた場合など）、賃料額にかかわらず貸さなかったと認められる場合には、解除が認められることになります。風適法（以前の風営法）違反をしている店舗の場合はなおさら解除される可能性が高くなります。
また、不動産業の事務所として貸したのに、その一部を「多数の風俗嬢の性病検査のために必要な血液や検体を採取する場所として，定期的に使用させていた」ケースでは、賃借人は「従業員の健康診断と変わるところはない」と反論しましたが、裁判所は「風俗嬢の性病検査のために行われる採血を従業員の健康診断の際の採血と同視することができないのは当然」として解除を認めました（福岡高裁平成19年 2月 1日判決）。
また、契約書で定めた用途と比較して建物の損耗が大きく、契約した賃料では貸さなかったと認められる場合も同様です。
使用目的の限定が形式的なものではなく、賃貸人の業務との競業を禁止する目的だったのに、賃借人が用途を変更して賃貸人と競業する事業を営んだ場合に解除が認められたケースもあります（東京地裁平成18年10月24日判決）。
なお、テレワークでレンタル・オフィスの需要が増えているので、関連する裁判例を紹介します。
不動産業務の事務所としてビルの一室を賃借した者が同室で貸机業を営んだ場合に、解除が認められた例があります（東京高裁昭和61年 2月28日判決）。貸机業というのは、今で言うレンタル・オフィスです（判決によると貸机業とは「室内の特定の机につき特定の会員に専用の使用権限を認めると共に、貸机業者側で事務員を置いて、外部からの会員に対する電話の応対や郵便物の受領等のサービを提供するもの」とのことです）。
ただし、このケースは、契約締結時に賃借人から貸机業をしたいとの要望があり、賃貸人が妥協して期限をつけて許可したのに、賃借人が期限後も貸机業を続けたというケースです。つまり、期限後の貸机業の使用を賃貸人が明確に拒否していたケースです。賃貸人が明確に拒否していたのに、拒否された用途の使用をするのは、信頼関係の破壊と認められます。
明確に拒否していなかった場合にはどうなるでしょうか。明確に拒否していないと言っても、契約書の使用目的が不動産業の事務所となっているのですから、用法違反になります。しかも、レンタル・オフィスは一部転貸の要素もあるので注意が必要です（転貸そのものと言えるかどうかは問題ですが、それでも一般の事務所の使用とは違うので、用法違反による信頼関係破壊が認められやすいと言えます）。
最近では、レンタルオフィス需要も増えているようですが、無断で用法変更をするのはリスクがあります。
※賃料不払い（家賃滞納）を原因とする解除については→「その１（家賃滞納）」をご覧ください。また、賃貸人の都合で、落ち度のない賃借人との間で契約を終了させる場合については→「その２（賃貸借契約終了の正当事由と立ち退き料）」をご覧ください。
その他、契約違反の解除として、無断転貸・無断譲渡については→「賃貸建物の無断譲渡・無断転貸」、商業施設の特殊性については→「商業施設の契約と特約」、特定の契約条項に違反しないけれども、解除が認められる場合については→「条項違反はないが信頼関係破壊で解除になる場合」をご覧ください。
弁護士 内藤寿彦 （東京弁護士会所属）
内藤寿彦法律事務所 東京都港区虎ノ門5-12-13白井ビル4階 電話 03-3459-6391