借地上の建物が共有になっていて、その敷地の借地権も共有の場合があります（契約の地位の共有なので、正確には「準共有」と言います）。
ありがちなのは、借地権を共同相続して、共有にしておくという遺産分割協議が成立して、借地の準共有になるケースです（全部の共同相続人が法定相続分で共有している場合だけでなく、一部の共同相続人の共有だったり、共有持分が法定相続分と違うことはありがちです）。
しかし、時間が経つと、この共有状態を解消したくなります。話し合いが成立すれば、他の共有者の持分を買い取って共有状態を解消することもあります。逆に、他の共有者に持分を売って、共有状態から離脱することもあります（このような、借地の準共有持分の譲渡と地主の承諾の要否については、「借地の共有持分の譲渡」をご覧ください）。
しかし、話し合いが成立しなければ、裁判で解決することになります。ところが一般の所有不動産の共有の場合と違って、借地の共有の場合には、地主が存在します。このため、地主に不利な分割はできません。また、地主の承諾が必要なのか、という問題も起こります。
このような共有借地の分割について、弁護士が解説します。ご相談もどうぞ。
【目次】
１．借地の共有物分割の訴え
２．借地の全面的価格賠償分割（賠償分割）も認められています
(1) 借地の共有の全面的価格賠償分割（賠償分割）
ア．全面的価格賠償分割が法律の条文でも認められました
イ．賠償分割が認められるための要件
(2) 地主の承諾はどうしたらいいのでしょうか
３．借地の現物分割
４．関連記事
１．共有物分割の訴え
借地が共有状態になっていても、親しい親族間の場合には、特段問題はありませんが、そこからさらに相続が発生するなどして、疎遠な者どおしが借地を共有している、という場合もあります（疎遠どころか仲が悪い者どおしの共有もあり得ます）。共有者の１人が地代を支払い、建物を１人で使用していて、他の共有者は権利はあるのに全く使用していない場合もあります。
このような場合、借地権全体を自分のものにしたい、とか、権利があるのに使っていない借地権の持分をお金に換えたいと思います。共有者間で話し合いで解決できれば、共有者間で持分譲渡をして、借地がいらないという共有者は、借地権全体がほしいという共有者に共有持分を売ればいいということになります。
ところが、持分の値段をいくらにするんだということで揉めたり、買い取るなら自分が買い取りたいということで揉めたり、疎遠なので話し合いができない、という事情で、話が進まないことがあります。
その場合、共有者の１人は、他の共有者全員を相手に（手を組むことができれば、協力関係にある共有者が原告になり、そうでない共有者全員を被告にしてもかまいません）、共有物分割の訴えを起こすことができます。借地の場合は、所有権などと違いって、契約上の賃借人の地位の準共有ですが、共有物分割の訴えが認められています（共有物分割についての一般的な説明は、「共有物の分割の基礎知識」をご覧ください。ページが飛ぶので、ここに戻る場合には画面の左上の「←」をクリックしてください）。
２．借地の全面的価格賠償分割（賠償分割）も認められています
(1) 借地の共有の全面的価格賠償分割（賠償分割）
ア．全面的価格賠償分割が法律の条文でも認められました
裁判による共有物の分割の方法についての民法の規定は、令和３年の改正法（施行は令和5年4月1日）で変更されました。この改正前は、条文上、共有物の分割は、現物分割と競売による分割しかなかったのです（競売による分割というのは、共有物全体を競売にかけて、その売上金を共有持分の割合で分ける分割方法です）。
しかし、改正前でも、相続の代償分割と同様に、他の共有者にお金を払って、１人の共有者が他の共有者から共有持分を買い取って、借地権全部を自分のものにする、という分割を判決ですることも認められていました（これを「全面的価格賠償による分割」といいます。以下では略して「賠償分割」といいます）。以前は、法律に書いてないのでこれが認められるのかどうか問題がありました。しかし、平成８年10月31日の最高裁判決で認められ、その後、平成11年４月22日の最高裁判決で共有借地の場合も可能とされました。
「判決ですることができる」というのは、反対する共有者がいても裁判所が判決で代償分割をする、ということです。
これらの判決の流れを受けて、令和３年改正民法で、分割方法として賠償分割を認めることが明記されました。
令和３年の改正法（施行は令和5年4月1日）では、
①原則は、現物分割か賠償分割
②現物分割も賠償分割もできない場合に、競売による分割
というようになりました。
このように改正法では現物分割と賠償分割に優劣がないような書き方になっています。
改正法の解釈について、現時点（2023年9月）では裁判例はありません。しかし、改正前から、賠償分割が相当な場合は、現物分割が可能でも、賠償分割を選択するのが一般的でした。そのため、改正法でも、賠償分割が現物分割よりも優先するという解釈で運用されることになります。
しかし、事案によっては、賠償分割よりも、現物分割の方が相当なケースもあるかも知れません。その場合には、現物分割が選択されると思います。
とは言え、借地の場合には、地主の利益も保護される必要があります。そして、借地の現物分割は、一個の借地契約を複数に分けることになるため、話が複雑になる上、分割方法によっては土地の価値を下げることになって地主の不利益になる場合もあります。
そのため、現物分割が賠償分割よりも相当なケースは、一般の場合以上にかなり限定されると思います（遺産分割の話ですが、→「借地の現物分割」の「１つの借地しか遺産がない場合」をご覧ください。ページが飛ぶのでここに戻る場合には画面左上の「←」をクリックしてください）。
イ．賠償分割が認められるための要件
①賠償分割で他の共有者の持分を買い取ることを希望する共有者がいること
②賠償分割の対象になる共有持分（他の共有者に買い取られる共有持分）の価格が適正に評価されること（原則として裁判所が選任した不動産鑑定士が鑑定人として評価した価格）
③買受を希望する共有者に、②で評価された持分を買い取るための資金力があること（銀行の残高証明などで証明する必要があります）
④共有持分を買い取ることを希望する共有者が複数いる場合（例えば、ＡとＢが共有している場合に、ＡもＢも相手の持分の買取をきぼうしている場合）には、どちらに買い取らせるのが相当かどうか決められること
これらが要件になります。
例えば、ＡとＢの共有借地の上に２人の共有の家があって、その家に共有者の１人Ａが住んでいる場合、Ａが買い取りたいと言えば、Ａは④の要件を充たす可能性があります。
しかし、Ａにお金がない場合にはＡは買い取ることができません。この場合に、他の共有者Ｂが買取りを希望し、Ｂにお金がある場合には、Ｂに買い取らせることになります。なお、Ａは住んでいたからと言って、特に立退料のようなものを求めることはできません（Ａには持分相当のお金が支払われるので、それで満足することになります）。
Ａにお金がなく、他に買取希望者がなく、現物分割もできなければ、借地と建物（建物も共有の場合です）は、競売になります。この競売ではＡが居住していたことは考慮されないで、共有持分の割合に応じて競売代金が分けられることになります。競落人はＡに補償なしで立ち退きを求めることができます。 2023.9月追記
(2) 地主の承諾はどうしたらいいのでしょうか
ところで、賠償分割の場合、持分権者どおしで持分権の売買が行われることになります。本来は地主の承諾が必要ですが、共有者間の持分譲渡と同じ理由で、地主の承諾がなくても、解除が認められられることはほとんどないと思います。
しかし、もらえるものなら、地主の承諾をもらっておいた方が安心です。後でトラブルになる可能性があるからです。
地主が承諾する場合には、誰がどのような形でもらってもかまわないので、持分を買い取る者が、買い取った場合を条件として承諾をもらう、ということが考えられます（そのような形で事前に承諾をもらったことで、有利な形で全面的価格賠償が認められた例もあります）。
しかし、地主が承諾しない場合、どうするか、という問題があります。ところが、この場合、事前に借地非訟をすることができません。
と言うのは、持分を譲り受けるのを許可する借地非訟というのは手続上、ありません。借地の持分を譲渡しようとする場合には、譲渡しようとする者が申立人になって、裁判所に譲渡許可の申立ができますが、共有物分割で争っている状態ではやってもらえません。競売の場合と違って、買い取ってから許可を求めることも法律上、できません。
借地権の分割の判決の要件として、地主の承諾は求められていません。承諾が得られなくて解除されるおそれがあることを他の共有者が主張する場合は、裁判所も考慮すると思いますが、そうでない場合には判決はでます(*1)。その後で、万一、地主が解除すると言う場合には、地主の不利益がほとんどない、ということで、地主の解除の有効性を争うことになります。その場合に備えて、地主の承諾を得る努力はしておくべきと思います。
(*1) 共有物分割について、地主は、分割に参加できるという規定がありますが（民法260条）、しかし、その意味は、分割について意見を述べることに止まるとされています。次にお話しする現物分割では、地主の意見は重要ですが、賠償分割では、地主の不利益はほとんど考えられません。このため、裁判所は、地主の意見に拘束されずに賠償分割をすることができます。（▲本文に戻る）2025.1月追記
３．借地の現物分割
共有借地は、一個の借地契約に基づく一個の借地権について、賃借人が複数いて準共有している状態です。このため、現物分割をする、ということは、一個の借地契約を二個以上の借地契約に分けることになります。
その結果、もともとは一個の借地契約で、地代の支払いも共有者の誰か１人が代表して支払っていたのに、今度は、それぞれの賃借人が、それぞれの契約に基づく地代を支払うことになります。原則として、現物分割は、共有持分相当に借地を分けることになるので、例えば、２人の共有者がいる場合、分割後の地代は、それぞれ同じ金額になり、また、その合計額は分割前と同じ金額になります。しかし、分割後の借地の価値が等しくならない場合もあり（共有者間では差額分のお金を支払うことになります）、その場合、もとの地代の半分ずつを負担する、ということにはなりません。
このため、地主の立場からすると、勝手に一個の契約を複数の契約にされては困る、ということになります。
また、裁判で借地の分割をする、というのは、現物分割の場合でも、それぞれの共有者間で借地をどのように分割するのか、また、どの部分を取るのかなど、現物分割の内容について意見が分かれている状態です。この点は、借地でなくて、一般の所有権の共有の場合も同じ問題が起こります。
この点で裁判での現物分割は、難しいのですが 、共有者間で公平な形で現物分割ができたとしても、地主に不利益になるような分割方法では、地主との関係で債務不履行の問題になります。特に、借地の分割の結果、不整形地が発生したり、接道義務を充たさない土地になるような場合には、地主の不利益が大きいため、そのような現物分割は認められないことになります。
4. 関連記事
１．借地に関する記事全体について
このページの一番上（記事の上）をご覧ください。そこに、借地についてのこのホームページ全体の記事が表示されています。また、それらの記事のタイトルにカーソルを合わせると、各記事に関連する記事が表示されます。各記事（その下の記事）をクリックすると、それらの記事のページに移動します。
２．借地を含めた、所有不動産の共有物分割については、「共有物の譲渡・管理の法律相談」の「共有物の分割の基礎知識」をご覧ください。
３．全面的価格賠償分割（賠償分割）は、裁判所が、価格を決めて共有者間で、共有持分を移転することになります。借地の共有持分の譲渡については、「借地の共有持分の譲渡」をご覧ください。
４．借地権の譲渡一般については、「借地権の譲渡と地主の承諾」をご覧ください。借地非訟の手続についても説明しています。
５．借地が共有になっている場合に、共有物分割の協議をしようとしたら、共有者の１人が亡くなり相続が発生した場合や、共同相続して遺産分割が未了のときに、相続人の１人が共有持分を第三者に譲渡した場合は、遺産共有と通常共有が併存している状態になります。これについては、「相続の法律相談」の「遺産共有と通常共有が併存する場合の分割手続」をご覧ください。
弁護士 内藤寿彦（東京弁護士会所属）
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