借地上の建物の登記名義には注意しましょう
【目次】
１．借地権の対抗が問題になるとき
２．建物が借地権者名義で登記してあれば対抗できます
３．建物の登記名義には気をつけましょう
４．対抗できる借地権の範囲
１．借地権の対抗が問題になるとき
借地法や借地借家法が適用されるのは、建物の所有を目的とした借地権です。借地権は、土地の賃貸人と賃借人との契約によって発生します。
契約後に土地の所有者が変わることがあります。ただし、相続で地主が替わる場合には、亡くなった地主の契約関係も相続され、そのままの状態で契約が続くので、借地権者にとって問題はありません。
問題は、第三者が土地を買い取った場合です（公売や競売で買い取った場合も含みます）。
「自分が新しく土地の所有者になった。だから、土地から出て行け」という通知が来た、と相談に来られる借地権者の方がいます。しかし、土地の所有者が変わったからと言って借地権が否定されたのでは、土地の上に建物を建てて生活の基盤にしている借地権者の権利が不安定になります。
２．建物が借地権者名義で登記してあれば対抗できます
法律では、借地の上の建物が「借地権者の名義」で登記してあれば、新しい土地の所有者に借地権を対抗できます。登記は保存登記や所有権移転登記だけでなく、表示の登記でもかまいません（大審院昭和15年1月.11日判決、最高裁昭和50年2月13日判決）。誰が借地権者かは、地主との契約で決まります。
なお、建物の登記は、新しい土地の所有者が、土地の名義変更の登記をする前にしなければなりません（競売、公売が行われる場合には、裁判所などが差し押さえの登記をします。借地権を対抗するためには、この差し押さえの登記の前にしなければなりません。競売や公売で買受が行われる前ではありません）。
借地権者が建物の登記をしてあれば、新しい土地の所有者は借地権者を追い出すことはできません。新しい土地の所有者が土地の賃貸人（地主）になって契約が続くことになります。
逆に言えば、建物の登記をしていない場合や建物の登記が借地権者の名義になっていない場合には、権利が否定されてしまいます。
この場合でも、新しい土地の所有者が、借地権を認めてくれれば問題はありませんが、そうでなければ、建物を取り壊して土地を明け渡さなければなりません。(*1)
(*1)例外的に、新しい土地の所有者に対抗できる場合もあります。例としてよく出されるのは、買受人が、土地が借地で建物を借地権者が利用していることを十分承知の上で、これを追い出して土地を使用する目的で、前の土地の所有者から安い値段で土地を買い受けた場合です（このような場合でも裁判所が必ず借地権者の権利を認めるとは限りません。事例が若干異なったり、証拠で証明が難しい場合もあります）。また、売買自体が偽装ということもあります。なお、借地権を失った借地権者は、もとの地主に損害賠償ができる場合もあります。いずれにしても、黙って借地を手放す前に、弁護士に相談する価値はあります。 （▲本文へ戻る）
３．建物の登記名義には気をつけましょう
建物の登記名義が借地権者の名義と違っている例として、ありがちなのは、借地権者が亡くなったのに死後もその人の名義のままになっている場合です。遺産分割でもめて登記名義の変更ができないこともあると思います。ただし、亡くなった人が借地権者で建物の名義人だった場合には、亡くなった人の名義のままでも相続人は、新しい地主に借地権を対抗できるというのが判例です（大審院昭和15年1月11日判決、最高裁昭和50年2月13日判決。相続後の登記については「相続後の建物の名義と第三者への対抗」をご覧ください。また、相続一般については、「弁護士による相続の法律相談」、借地の相続については、「借地の相続」をご覧ください）。
相続の場合は、相続人が亡くなった人の権利を引き継ぐので、このように言えます。
しかし、原則として建物の名義人が借地権者でなかった場合には、対抗できないというのが判例です。
借地権者が養母の名義で建物の登記をした場合、第三者が登記した後で、養母が亡くなって借地権者が養母の権利を相続したとしても、借地権を対抗できないという裁判例があります（最高裁昭和58年4月14日判決）。
また、子ども名義でもだめだというのが判例です（最高裁昭和50.年1月28日判決）。古い裁判例で批判もありますが、現時点ではこれが判例です。建物を建て替える時に子どもの名義で建物の登記をしたりすると面倒なことになります。
(*１) (*2)
建物を譲渡担保のために債権者名義にした場合には、地主が変わると借地権の対抗ができなくなるというのが判例です（最高裁平成元.2.7）。
「建物の登記名義は、借地権者の名義にする」。このことは十分に注意しなければなりません。
(*１)名義だけでなく、実際に子どもが建物の所有者になる場合には、借地権の無断譲渡・無断転貸の問題が起こります。地主の承諾がないと解除されるおそれがあります（承諾料も、第三者に譲渡する場合よりは安くなりますが、それでも支払う必要があります）。また、借地権の贈与ということで贈与税がかかります。なお、贈与税に関しては、借地権者が６５歳以上の親や祖父で、２０歳以上の子や孫に借地権を贈与する場合には「相続時精算課税制度」と言う、相続の時に相続税で処理できる（贈与税払うよりは安くすみます）制度が使える場合がありますが、これについては税理士に相談してください。 （▲本文へ戻る）
(*２) 地主の承諾を得て、親が借地権者のまま、子どもが建物の所有者になり、建物の登記名義も子ども名義にした場合は、借地権の転貸（又貸し）になります。この場合は、地主の承諾があるので、子どもは、正当な権利のある転借人（転借地権者）になります。子どもは、正当な権利に基づいて登記した建物を所有していることになるので、借地権者の親、建物所有者の子（転借地権者）ともに、第三者に借地権を対抗できます（東京高裁昭和55年 9月25日判決）。このように適法な転借人がいる場合、その人の名義で建物の登記をしてあれば借地権の対抗ができます。なお、この場合適法な転借権者になるためには、子どもが親に地代（又貸しの地代）を支払っている必要があります。親からただで借りている場合には、転借地権者にはなりません。（▲本文へ戻る）
４．対抗できる借地権の範囲
一筆の土地に借地権を設定して、その上に建物がある場合には、その建物に借地権者名義の登記がしてあれば借地権全体を第三者に対抗できます。
問題なのは、２筆以上の土地に１つの借地権を設定した場合です。２筆の土地の地主が同じ人の場合には、１つの借地契約書で、２つの土地の上に建物所有目的の借地権を設定します。このような契約の場合には、２筆の土地の上にそれぞれ建物が建ててあったり、２筆の土地にまたがった一棟の建物に借地権者の登記があれば、２筆のうち、１筆が第三者に売却された場合でも、借地権の対抗ができます。
ところが、１個の契約で２筆の土地に借地権を設定したのに、２筆のうちの１筆にしか建物が建っていない場合があります(*1)。この場合、建物が建っていない方の土地が第三者に売却された場合には、その土地については借地権の対抗ができません。
例外的な場合として、建物がガソリンスタンドの例ですが、建物が建っていない方の土地もガソリンスタンドの運営のために不可欠な設備があり、その土地を買い受けた第三者も、そのことを知りながら、安く土地を手に入れたという事案について、裁判所は、その第三者はその土地の借地権について対抗要件がないことを主張できないとしました（最高裁平成 9年 7月 1日判決）。つまり、借地権者は建物が建っていない土地についても第三者に借地権の対抗ができるということです。これは、上記の２「建物が借地権者名義で登記してあれば対抗できます」の(*1)と同じ理屈です。(*2)
(*1) 一筆の土地を借りてそこに建物を建てた後で、「建物所有目的でない契約」でもう一筆の土地を借りた場合には、２筆の土地が接しても、その土地が第三者に売られた場合、例外のような形で救済されることはありません。対抗以前の問題として、その土地には借地権が設定されていないからです（広い意味では借地契約をしていたことになりますが、「建物の所有目的」の借地権でないと第三者に権利の主張ができません）。また、この場合、建物の所有目的でない土地は、満期後の法定更新が否定されます（合意更新はかまいません）。（▲本文に戻る）
(*2) 対抗の話とは違いますが、２筆の土地を「建物所有目的」で借りていて、そのうち、１筆にしか建物が建っていない場合、借地契約の更新の時にも問題が起こる可能性があります。更新の時に借地上に建物が建っていない場合には地主は正当事由なく更新拒絶ができるからです（これについては「借地の法律の基礎知識」の「更新が原則」をご覧ください）。ただし、建物が建っていない方の土地も、建物に必要な施設や通常建物に付属する施設（庭や建物利用者のための駐車場など）があれば一体として２筆の土地を建物所有目的で使用していることになり、建物が建っていない借地にも建物があるとみなされることになります。ところが、建物に必要でない施設や建物に付属する施設などがない場合（第三者のための貸し駐車場や家庭菜園など）、その部分は借地上に建物がないとされる可能性があります。特に、最初は一筆の土地を借りていて、その後、同じ地主が所有する別の一筆の借地を他の借地権者から買い取って、その上の建物を取り壊したような場合には、注意が必要です。（▲本文に戻る） 2023年8月追記
弁護士 内藤寿彦 （東京弁護士会所属）
内藤寿彦法律事務所 東京都港区虎の門5-12-13白井ビル4階（電話 03-3459-6391）